غير ساحلي
ما هو غير الساحلي؟
يشير مصطلح غير ساحلي في سياق العقارات إلى قطعة من الممتلكات لا يمكن الوصول إليها عبر الطريق العام ، إلا من خلال قطعة أرض مجاورة. قطعة أرض شاغرة تقع خلف مركز تسوق ستريب ولا يمكن الوصول إليها إلا عن طريق المشي في المركز التجاري مؤهلة لهذا النوع من القطع. الممتلكات غير الساحلية مقفلة ، مما يعني أنها محاطة بممتلكات أخرى.
فهم المناطق غير الساحلية
عادة ما تكون الطرود غير الساحلية نتيجة التقسيمات الفرعية أو تقسيم قطعة أرض أكبر إلى قطع أصغر ، والتي يتم بيعها بشكل فردي. من الناحية المثالية ، سيكون لكل من الطرود الأصغر حق الوصول إلى حق المرور العام ، لكن هذا غير ممكن في بعض الأحيان.
على سبيل المثال ، قد يرغب البائع في تقسيم قطعة مربعة كبيرة إلى أجزاء فرعية مع ميزة المناظر الطبيعية في الوسط ، مثل جبل ، وهذا غير مناسب للتطوير. فبدلاً من اقتطاع قطعة أرض مُعَلَّفة تتيح الوصول إلى الجبل بالطرق ، قد تُترك بلا منفذ ساحلي.
يمكن أن تحدث العقارات غير الساحلية عندما يتم تقسيم الأرض التي كانت تابعة لعائلة لسنوات عديدة بين أفراد الأسرة. في النهاية ، عندما يتم بيع العقارات ، تصبح هناك حاجة إلى أن تكون الممتلكات مملوكة بشكل منفصل. قد لا يكون الوصول إلى العقار غير الساحلي مشكلة عندما تكون الممتلكات المحيطة مملوكة لنفس العائلة ؛ ومع ذلك ، بمجرد تغيير ملكية بعض العقارات ، يمكن أن يصبح الوصول إلى العقارات غير الساحلية مشكلة.
مزايا وعيوب العقارات غير الساحلية
عادة ما تكون الممتلكات غير الساحلية أقل قيمة من العقارات المحيطة ، بسبب عدم إمكانية الوصول إليها ؛ ومع ذلك ، هذا لا يعني أن العقارات غير الساحلية لا تساوي شيئًا. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأنها ذات قيمة أقل ، فقد تكون ذات قيمة أفضل في الأحياء باهظة الثمن بالنسبة للمشترين المحتملين. قد يسمح هذا لهؤلاء المشترين بالوصول إلى مجتمع قد يتم تسعيرهم منه.
ومع ذلك ، قد يكون الحصول على قرض أو رهن عقاري لعقار غير ساحلي أمرًا صعبًا نظرًا لأن البنوك قد لا تمول عقارًا غير ساحلي. يمكن أن يؤدي عدم الوصول إلى الممتلكات للخدمات العامة ، مثل العاملين في المجال الطبي والإطفاء ، إلى جعل البنوك والمشترين المحتملين يمرون بالتعامل مع الممتلكات غير الساحلية.
الراحة
قد يكون الوصول إلى ملكية أو قطعة أرض غير ساحلية أمرًا صعبًا بالنسبة للمالك ؛ ومع ذلك ، تحمي قوانين الولايات والقوانين الفيدرالية حق مالكي العقارات في "الاستخدام المنتج" لأراضيهم ، مما يعني ، بشكل عام ، الحق في الوصول إلى طريق عام.
يستخدم حق الارتفاق ، الذي يمنح الحق في عبور الأراضي المجاورة ، لتوفير هذا الوصول. هناك أنواع مختلفة من حقوق الارتفاق ، بعضها أسهل في الحصول عليها من البعض الآخر. ولكن ، يمكن للمشترين الأذكياء الذين يفهمون القواعد العثور على استثمارات جيدة في العقارات غير الساحلية.
الطريقة الخالية من الإجهاد للحصول على ارتفاق هي من خلال مفاوضات ودية مع مالك أرض مجاور. قد يميلون إلى إعطاء وعد شفهي ، والذي يسمح لمالك غير ساحلي بعبور أرضهم ، لكن يُنصح المشترين بالحصول على الوعد كتابيًا.
توفر حقوق الارتفاق المكتوبة التي أنشأها محامي عقارات ومسجلة لدى مكتب السندات المحلي الأمن لمالك العقار غير الساحلي. من خلال ترتيب لفظي ، يمكن للجار أن يغير رأيه ، أو يبيع أرضه لمالك غير مضياف.
أخيرًا ، لن تحمل كلمة الجار وزنًا كبيرًا عندما يُعرض الطرد غير الساحلي للبيع مرة أخرى. الارتفاق الدائم في الكتابة يتجنب كل هذه المشاكل المحتملة.
الراحة حسب الضرورة
إذا رفض أحد الجيران التوقيع على اتفاقية ارتفاق ودية أو طلب تعويضًا غير معقول ، فقد يكون من الضروري الحصول على حق الارتفاق بحكم الضرورة. الارتفاق بحكم الضرورة هو أمر من المحكمة يمنح صاحب الأرض الحق القانوني في الوصول إلى ممتلكاته.
المصيد هو أن المالك غير الساحلي يجب أن يثبت من خلال البحث عن سند ملكية وأن العقار غير الساحلي والممتلكات المجاورة كانا في وقت واحد مملوكين لنفس الشخص. حكمت المحكمة بشكل أساسي أنه عندما تم تقسيم العقار ، أهمل المالك توفير الوصول الضروري للطريق.
من المهم ملاحظة أن تقديم طلب الارتفاق بحكم الضرورة سيترتب عليه تكاليف قانونية. كما أنه قد يترك المالك غير الساحلي مع جار غاضب يمكنه استئناف الحكم. هناك استثناءات من الارتفاق بحكم الضرورة ، مثل براءات اختراع الأراضي الممنوحة من قبل الحكومة الفيدرالية ، حتى تلك التي تعود إلى مئات السنين. لتجنب التورط في معارك قانونية على عقار غير ساحلي ، يجب على المشترين استشارة محامي عقارات متمرس.
يسلط الضوء
الممتلكات غير الساحلية مقفلة ، مما يعني أنها محاطة بممتلكات أخرى ، ولا يمكن الوصول إليها إلا من خلال الممتلكات التي تحيط بها.
يمكن لأصحاب العقارات غير الساحلية الحصول على حق الارتفاق ، والذي يمنح الحق في عبور الأراضي المجاورة للوصول إلى الطريق العام.
يشير مصطلح غير ساحلي في سياق العقارات إلى قطعة من الممتلكات لا يمكن الوصول إليها عبر الطريق العام ، إلا من خلال قطعة أرض مجاورة.
عادة ما تكون الطرود غير الساحلية نتيجة التقسيمات الفرعية أو تقسيم قطعة أرض أكبر إلى قطع أصغر ، والتي يتم بيعها بشكل فردي.
التعليمات
ما هو قطع الوحدة؟
"فصل الوحدة" هو أحد العناصر التي يجب على مالك العقار غير الساحلي إثباتها عند محاولة الحصول على حق الارتفاق بحكم الضرورة. يثبت أن المالك الأصلي للأرض قام بتقسيم العقار وتم نقل جزء من التقسيم إلى المدعي.
هل يمكنك رفض الوصول إلى الممتلكات غير الساحلية؟
لا ، لا يمكنك رفض الوصول إلى الممتلكات غير الساحلية. هناك قوانين فيدرالية وقوانين خاصة بالولاية تسمح بالوصول إلى الممتلكات غير الساحلية على الرغم من عدم إمكانية الوصول المباشر إليها. من أفضل الطرق للسماح بالوصول إلى الممتلكات غير الساحلية من خلال الارتفاق أو الارتفاق بالضرورة.
لماذا يجب علي الاستثمار في عقار غير ساحلي؟
هناك العديد من الأسباب التي تجعل الشخص يرغب في الاستثمار في عقار غير ساحلي. تعتبر العقارات غير الساحلية أقل قيمة ، لذا فقد تكون نقطة دخول إلى حي باهظ الثمن بخلاف ذلك من شأنه أن يكون خارج ميزانية الشخص. إذا كان العقار غير الساحلي بجوار نشاط تجاري أو منطقة عمل من المحتمل أن تتوسع في المستقبل ، فإن التمسك بعقار غير ساحلي وبيعه في المستقبل بسعر أعلى عندما تتوسع منطقة العمل هو أيضًا سبب آخر لشراء هذا منشأه.
