قفل معدل الرهن العقاري تعويم أسفل
ما هو تعويم تأمين سعر الرهن العقاري؟
يشير مصطلح تعويم قفل سعر الرهن العقاري إلى خيار التمويل الذي يقفل سعر الفائدة على الرهن العقاري مع خيار خفضه إذا انخفضت أسعار السوق خلال فترة القفل. يوفر قفل السعر النموذجي للمقترض أمانًا مقابل الزيادة خلال فترة تأمين السعر. يتيح خيار التعويم لأسفل على وجه التحديد للمقترض الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة خلال فترة الإغلاق.
كيف يعمل تعويم قفل سعر الرهن العقاري
قفل سعر الرهن العقاري هو نوع من منتجات الرهن العقاري التي توفر للمقترضين الأمان والمرونة عندما تتقلب أسعار الفائدة. يسمح تعويم معدل الرهن العقاري للمقترض بتثبيت سعر الرهن العقاري. ولكن إذا انخفضت الأسعار أثناء عملية الاكتتاب ، فيمكنهم اختيار خيار التعويم لأسفل لمعالجة الرهن العقاري بسعر أقل. قد يكون هذا خيارًا معقولًا عندما تتقلب معدلات الرهن العقاري أو إذا كانت ترتفع وتنخفض خلال فترة زمنية قصيرة.
يمكن للمقترضين أن يطلبوا ممارسة خيار التعويم في أي وقت قبل إغلاق الرهن العقاري للاستفادة من انخفاض معدل الفائدة على الرهن العقاري. قد يتم تنفيذ خيار التعويم في أقرب وقت بعد أسبوع واحد من بدء إجراءات الرهن العقاري ، اعتمادًا على الشروط مع المُقرض. يجب أن تحدد المصطلحات الإطار الزمني الذي تم تطبيق القفل فيه ، والذي يمكن أن يكون 30 أو 60 يومًا. تسمح الفترة الزمنية للمقترض بالاستفادة من معدلات الفائدة المحسنة أثناء معالجة طلب الرهن العقاري.
قد يقدم المقرضون خيار تعويم سعر الصرف للمقترضين لأنهم لا يريدون منهم التسوق أو تمويل قرضهم مع مؤسسة أو وسيط آخر. من الناحية المثالية ، يريد المُقرض عمل المقترض على المدى الطويل لأن البنوك تكسب الفائدة على الرهن العقاري مطروحًا منها أي تكاليف على البنك لخدمة الرهن العقاري.
خيار التعويم لأسفل على قفل السعر له تكلفة. يدفع المقترض رسومًا لمرونة خيار التعويم ، والتي يمكن أن تكون بضعة أو عدة مئات من الدولارات حسب المُقرض. نتيجة لذلك ، تكون أقفال الأسعار مع خيار التعويم لأسفل أكثر تكلفة من أقفال الأسعار بدون خيار التعويم لأسفل.
إعتبارات خاصة
على الرغم من أنه قد يكون لديهم خيار التعويم لأسفل ، إلا أن المقترضين لا يتلقون تلقائيًا أسعارًا أقل. هذا يعني أنه من مسؤوليتهم اختيار السعر الأقل حيث لا يلتزم المُقرض بإبلاغ المقترض بانخفاض الأسعار. يجب على المقترض الاتصال بسمسار الرهن العقاري أو المقرض لتقديم طلب لخيار التعويم.
تأكد من مواكبة معدلات الرهن العقاري حيث من غير المحتمل أن يخبرك المقرض بالوقت المناسب لممارسة خيار التعويم.
هنا اعتبار آخر. إذا انخفضت الأسعار واستقرت ، ثم يبدو أنها في أسفل دورة السعر ، فربما لا يكون من المنطقي الدفع مقابل خيار التعويم لأسفل. قد يرغب المقترضون في رؤية الأسعار تنخفض بدرجة كافية لدفع رسوم خيار التعويم لأسفل. ربما لا يكون الانخفاض من 5.10٪ إلى 5.00٪ أثناء عملية الاكتتاب كافيًا لتعويض تكلفة خيار التعويم. ولكن إذا كان هناك توقع بأن الأسعار ستتحرك من 5.10٪ إلى 4.60٪ ، فمن المحتمل أن تتفوق المدخرات على المدى الطويل على رسوم التعويم ، مما يجعلها خيارًا جيدًا.
قد تكون إعادة التمويل خيارًا إذا انخفضت أسعار الفائدة بما يكفي لتوفير المال على المدى الطويل وكافيًا لتغطية تكاليف إغلاق قرض عقاري جديد. يسمح العديد من المقرضين للمقترضين بإعادة التمويل في وقت مبكر يصل إلى ستة أشهر بعد إغلاق الرهن العقاري. بعبارة أخرى ، إذا فاتتك فرصة التعويم وهبطت الأسعار بمقدار نصف نقطة مئوية أو أكثر ، يمكنك دائمًا إعادة التمويل والاستفادة من السعر المنخفض.
تعويم قفل معدل الرهن العقاري مقابل الرهن العقاري القابل للتعديل المعدل (ARM)
يبدأ قفل معدل الرهن العقاري بالهبوط مع قفل السعر أو برهن عقاري بسعر ثابت ، ولكن يمكن للمقترض ممارسة خيار اتخاذ سعر أقل إذا انخفضت الأسعار. ينتهي خيار الحصول على السعر الأقل عادةً في غضون 30 إلى 60 يومًا. من ناحية أخرى ، يسمح الرهن العقاري القابل للتعديل المعدل (ARM) للمقترض بالاستفادة من المعدلات المنخفضة لبضع سنوات قبل التحول إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت.
الرهن العقاري ذو المعدل القابل للتعديل بمعدل تمهيدية أقل بكثير ، ولكن بعد فترة محددة - عادةً من ثلاث إلى عشر سنوات - يتم تعديل السعر وفقًا لمؤشر زائد هامش. يتم تعديل السعر بشكل عام كل ستة أشهر ويمكن أن يرتفع أو ينخفض حسب الشروط الموضحة في العقد.
يتم تسويق ARMs القابلة للتحويل كطريقة للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة وعادةً ما تتضمن شروطًا محددة. تتقاضى المؤسسة المالية عمومًا رسومًا لتحويل ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت .
مثال على تعويم تأمين سعر الرهن العقاري
لنفترض أن المقترض عثر على منزل وقدم عرضًا. وهم الآن في طور الاكتتاب في الرهن العقاري قبل الإغلاق في غضون 30 يومًا. يقرر المقترض الاستفادة من خيار التعويم نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة خلال الأشهر القليلة الماضية. إليك ما قد يبدو عليه خيار تعويم سعر القفل لأسفل:
معدل اقفال الرهن العقاري هو 4.25٪ لمدة 30 سنة.
يدفع المقترض رسومًا مقابل خيار خفض معدل تأمين الرهن العقاري.
بعد أسبوعين ، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى 3.80٪ ، ويمارس المقترض خيار التعويم.
في الختام ، تم تحديد معدل الرهن العقاري عند 3.80٪ على مدى عمر الرهن العقاري. بمعنى آخر ، 3.80٪ هو المعدل الثابت لحياة الرهن العقاري.
يسلط الضوء
يقفل قفل سعر الرهن العقاري بتعويم السعر خلال فترة الاكتتاب مع خيار تخفيضه إذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق خلال تلك الفترة.
يأتي هذا الخيار مقابل رسوم - تعتمد تكلفتها على المُقرض.
لا ينصح المقرضون المقترضين عندما تنخفض الأسعار ، لذا فإن الأمر متروك للمقترضين للاتصال بالمقرض إذا كانوا يريدون ممارسة خيار التعويم.
يتمتع المقترضون بالحماية من زيادة السعر بينما يتيح لهم خيار التعويم لأسفل الاستفادة من انخفاض السعر خلال فترة التأمين.
