سمسار
ما هو الوكيل العقاري؟
الوكيل العقاري هو محترف مرخص له يقوم بترتيب المعاملات العقارية ، ويجمع المشترين والبائعين معًا ويعمل كممثل لهم في المفاوضات. عادة ما يتم تعويض وكلاء العقارات بشكل كامل عن طريق العمولة - نسبة مئوية من سعر شراء العقار - لذلك يعتمد دخلهم على قدرتهم على إبرام صفقة. في كل ولاية تقريبًا ، يجب أن يعمل الوكيل العقاري لدى وسيط عقاري أو ينتسب إليه (فرد أو شركة وساطة) ، وهو أكثر خبرة ومرخصًا بدرجة أعلى .
كيف يعمل الوكيل العقاري
يتخصص وكلاء العقارات عادة في العقارات التجارية أو السكنية. في كلتا الحالتين ، يؤدون واجبات مختلفة ، اعتمادًا على ما إذا كانوا يعملون لصالح المشتري أو البائع. يقوم الوكلاء الذين يعملون لدى البائع ، المعروفين أيضًا باسم وكلاء الإدراج ، بتقديم المشورة للعملاء حول كيفية تسعير العقار وإعداده للبيع ، بما في ذلك تقديم نصائح حول التحسينات في اللحظة الأخيرة التي يمكن أن تعزز السعر أو تشجع العروض السريعة. يقوم وكلاء البائع بتسويق الممتلكات من خلال سرد الخدمات والشبكات والإعلانات.
يبحث الوكلاء الذين يعملون لدى المشتري عن العقارات المتاحة التي تطابق النطاق السعري للمشتري وقائمة الرغبات. غالبًا ما ينظر هؤلاء الوكلاء إلى بيانات المبيعات السابقة الخاصة بالعقارات المماثلة لمساعدة المشترين المحتملين على التوصل إلى عرض عادل.
يعمل الوكلاء كوسطاء للأحزاب الرئيسية ، ويحملون العروض والأدوات المضادة والأسئلة الأخرى ذهابًا وإيابًا. بمجرد قبول العطاء ، غالبًا ما يواصل الوكلاء على كلا الجانبين العمل ، ومساعدة عملائهم من خلال الأعمال الورقية ، ونقل الاتصالات ، وتقديم المشورة بشأن عمليات التفتيش والتحرك ، ورعاية الصفقة بشكل عام حتى الإغلاق.
من المهم للمستهلكين فهم ما إذا كان وكيل العقارات يمثل المشتري أو البائع أو كلا الطرفين ؛ من الواضح أن ولاء الوكيل يمكن أن يؤثر بشكل كبير على العديد من تفاصيل الصفقة ، بما في ذلك السعر النهائي. تنظم قوانين الولاية ما إذا كان يمكن للوكيل تمثيل كلا الطرفين في معاملة عقارية ، والمعروفة تقنيًا باسم "الوكالة المزدوجة". يجب على الوكلاء الكشف عن تمثيلهم ، بحيث يكون المشترون والبائعون على دراية بأي تضارب في المصالح.
الوكالة المزدوجة ، التي يمثل فيها شخص واحد كلاً من البائع والمشتري في صفقة عقارية ، غير قانونية في ثماني ولايات: ألاسكا وكولورادو وفلوريدا وكانساس وماريلاند وأوكلاهوما وتكساس وفيرمونت .
تعويض وكلاء العقارات
تقليديا ، يدفع للوكيل عمولة تمثل نسبة من سعر بيع العقار. كلما زاد بيع المنزل ، زاد المال الذي يجنيه الوكيل. ومع ذلك ، نظرًا لأن القوائم عبر الإنترنت تسمح للمستهلكين بالقيام بالكثير من التسوق بمفردهم دون مساعدة من وكيل ، فإن هيكل الدفع التقليدي يتغير.
تتقاضى بعض شركات السمسرة عمولة أقل للمنازل الأكثر تكلفة ، والبعض الآخر يتعامل مع المعاملة بالكامل مقابل رسوم ثابتة أقل بكثير من العمولة العادية. تقدم الشركات الأخرى هيكل تسعير للرسوم مقابل الخدمة يسمح للبائعين بالدفع فقط مقابل أجزاء معينة من عملية البيع ، مثل إضافة العقار إلى خدمة قوائم متعددة (MLS).
ربما سمعت أن بعض الأشخاص يستخدمون مصطلحات "وكيل عقارات" و "سمسار عقارات" و "سمسار عقارات" بالتبادل. في حين أن التداخل بين الثلاثة موجود بالتأكيد ، إلا أن هناك اختلافات رئيسية.
وكيل عقارات مقابل سمسار عقارات
تختلف التعريفات الدقيقة والتمييز بين الوكيل العقاري والوسيط العقاري بين الدول. بشكل عام ، ومع ذلك ، يمكن تسمية أي شخص يحصل على ترخيص عقاري أساسي (والذي يتضمن أخذ عدد معين من الدورات التدريبية المعتمدة واجتياز اختبار) بوكيل عقارات. وكيل العقارات هو في الأساس مندوب مبيعات ، مؤهل لمساعدة المستهلكين على شراء أو بيع الممتلكات.
الوسيط العقاري هو خطوة متقدمة في السلسلة الغذائية الاحترافية. السماسرة لديهم تدريب وتعليم إضافي يؤهلهم لاجتياز امتحان ترخيص أعلى ؛ تتطلب معظم الدول أيضًا أن يكون لديهم قدر معين من الخبرة الحديثة كوكيل عقاري نشط. يتعامل الوسطاء مع الجوانب الفنية للصفقة العقارية. يوقع العميل عقدًا مع وسيط ، وليس مع الوكيل الفردي. في العديد من الولايات ، تسمح الشهادات الإضافية للوسطاء بالتعامل مع الجوانب القانونية والمالية الأخرى للصفقة ، مثل التعامل مع إيداع الأموال الجاد وإنشاء حساب الضمان.
يمتلك الوسطاء عادةً شركة أو امتيازًا. يمكن أن يكونوا ممارسين منفردًا ، لكن يجب عليهم الحصول على ترخيص آخر عالي المستوى إذا كانوا يريدون توظيف وكلاء أو وسطاء آخرين للعمل تحتهم. كما ذكرنا سابقًا ، لا يمكن للوكيل العقاري عادة العمل بمفرده ولكن يجب أن يعمل من خلال وسيط عقاري ؛ الاستثناء هو في ولايات مثل كولورادو ونيو مكسيكو ، اللتين تفرضان ترخيص كل متخصص عقاري كوسيط . عادة ، على الرغم من ذلك ، يعمل الوكلاء مع الوسطاء ويقسمون العمولات معهم.
وكيل عقارات مقابل سمسار عقارات
لذا فإن كل وسيط عقارات هو وكيل عقارات (أو كان كذلك) ، ولكن ليس كل وكيل عقارات وسيطًا. كيف يتناسب أصحاب العقارات في المعادلة؟
سمسار عقارات هو عضو في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، وهي جمعية تجارية. يمكن أن يكون كل من الوكلاء والوسطاء سماسرة ، إلى جانب مديري العقارات والمثمنين وغيرهم من المتخصصين في صناعة العقارات. من المتوقع أن يكون السماسرة خبراء في مجالهم ويجب أن يتبعوا مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ NAR ، والتي تتطلب من الوكلاء دعم واجبات محددة للعملاء والعملاء والجمهور وأصحاب العقارات الآخرين. بالإضافة إلى NAR ، يجب أن ينتمي أصحاب العقارات إلى جمعية أو مجلس عقاري تابع للولاية أو محلي .
جميع سماسرة العقارات هم وكلاء عقارات أو سماسرة (أو أي شيء ذي صلة) ، ولكن ليس كل الوكلاء أو السماسرة سماسرة عقارات. اعتبارًا من يوليو 2020 ، ذكرت NAR أن لديها ما يقرب من 1.4 مليون عضو. ما يقرب من ثلثيهم يحملون تراخيص وكلاء عقارات .
يسلط الضوء
في معظم الولايات ، يجب أن يعمل الوكيل العقاري من خلال وسيط عقاري أو شركة أو زميل مهني يتمتع بخبرة أكبر ورخصة متخصصة.
الوكيل العقاري هو شخص مرخص له يمثل المشترين أو البائعين في المعاملات العقارية.
يعمل الوكيل العقاري عادة على العمولة ، ويتقاضى منه نسبة مئوية من سعر بيع العقار.
