إعادة تعيين التاريخ
ما هو تاريخ إعادة التعيين؟
تاريخ إعادة التعيين هو نقطة زمنية يتغير فيها سعر الفائدة الثابت الأولي على عمر الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) إلى معدل قابل للتعديل. هذا التاريخ هو عادة من سنة إلى خمس سنوات من تاريخ بدء الرهن العقاري. بعد تاريخ إعادة التعيين الأولي ، يصبح سعر الفائدة متغيرًا ويتغير وفقًا للشروط المنصوص عليها في اتفاقية الائتمان الخاصة بالمقترض.
كيف يعمل تاريخ إعادة التعيين
في بعض قروض ARM ، قد يشير تاريخ إعادة التعيين إلى تواريخ متعددة طوال مدة القرض عند إعادة تعيين سعر فائدة المقترض. يمكن أن تحدث تواريخ إعادة تعيين متعددة في القروض التي تتم إعادة تعيينها وفقًا لجدول زمني محدد ، عادةً مرة واحدة سنويًا ، بينما في جزء معدل الفائدة المتغير من القرض.
الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل عادة ما تكون 3 أو 5 أو 7 سنوات بسعر ثابت قبل الدخول في فترة معدل عائم في تاريخ إعادة التعيين.
يعد تاريخ إعادة التعيين ميزة مهمة للرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل. تقدم القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل للمقترضين بعض مزايا كل من سعر الفائدة الثابت والمنتج ذي السعر المتغير. يوفر تاريخ إعادة التعيين نقطة زمنية محددة يمكن للمستثمر أن يتوقع فيها أن تبدأ أسعاره في التغير مع بيئة السوق. يمكن أن يشير أيضًا إلى إطار زمني محدد عند إعادة تعيين القرض طوال مدة السعر المتغير.
ARMs هي نوع شائع من منتجات الرهن العقاري التي يقدمها المقرضون التقليديون. يمكن أن تكون بديلاً عن قروض الرهن العقاري التقليدية التي تتطلب معدلات ثابتة طوال مدة القرض. عادةً ما يختار المستثمرون قروض ARM لأنهم يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض في المستقبل.
أنواع تواريخ إعادة التعيين
يتم تنظيم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل مع معدل فائدة ثابت في السنوات القليلة الأولى من القرض تليها فترة معدل متغير بعد ذلك. في الجزء ذي السعر الثابت من القروض ، يدفع المقترضون سعرًا ثابتًا مع جدول إطفاء قياسي. المدفوعات موحدة لتشمل الفائدة الأساسية والثابتة.
الأسعار المتغيرة
بمجرد أن يصل المستثمر إلى تاريخ إعادة التعيين ، فإن باقي القرض يعتمد على معدل متغير. في الجزء ذي السعر المتغير من القرض ، سيتم تحصيل سعر فائدة المقترض بناءً على سعر مفهرس بالكامل بدلاً من سعر فائدة ثابت.
في الموافقة المبدئية على قرض ARM ، سيحدد الضامن هامش ARM الذي سيتم تحصيله من المقترض بناءً على ملفه الائتماني وشروط القرض. يضاف هامش ARM إلى سعر مفهرس بعد تاريخ إعادة التعيين لتحديد سعر الفائدة المتغير للقرض للمقترض.
في القروض ذات الأسعار المتغيرة ، سيحدد المكتتب أيضًا سعرًا مفهرسًا. عادةً ما يكون السعر المُؤشر هو السعر الأساسي للبنك ، ومع ذلك ، قد يتم أيضًا قياسه وفقًا لسعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة وسعر سندات الاستحقاق الثابت (CMT). في الجزء ذي السعر المتغير من القرض ، تكون فائدة المقترض مساوية للسعر المُفهرس بالإضافة إلى هامش ARM الخاص به.
سيتغير جزء معدل الفائدة المتغير لقرض ARM بناءً على هيكلة القرض. تتم هيكلة بعض القروض لإعادة ضبط المعدل المتغير مرة واحدة سنويًا بينما يتمتع البعض الآخر بسعر متغير مفتوح يتغير مع السوق في أي وقت. يمتلك المقرضون تقنية متطورة تسمح لهم ببناء جداول إطفاء لقروض ARM تشمل مدفوعات بأسعار فائدة ثابتة ومتغيرة. سيتم تعديل جدول إطفاء المقترض وفقًا لمعدل القرض المتغير وسيتم احتساب أقساط الأقساط الشهرية وفقًا لذلك.
منتجات قرض ARM
سيكون لقرض 5/1 ARM تاريخ إعادة تعيين يبدأ بعد خمس سنوات من القرض الأولي. سيدفع هذا القرض فائدة ثابتة لمدة خمس سنوات ثم إعادة تعيينه إلى معدل متغير ، مع مواعيد إعادة تعيين لاحقة مجدولة سنويًا.
سيكون لقرض ARM 2/28 تاريخ إعادة تعيين متغير بعد عامين من القروض الأولية. سيبدأ هذا القرض في دفع فائدة متغيرة في تاريخ إعادة التعيين لمدة عامين مع حدوث تغييرات متغيرة في الأسعار في أي وقت على مدار الـ 28 عامًا المتبقية بناءً على التغييرات في السعر القياسي الأساسي.
يسلط الضوء
بالنسبة للرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، سيكون تاريخ إعادة التعيين هو اليوم الأول الذي يبدأ فيه الرهن في اتباع سعر السوق القابل للتعديل (العائم).
في تاريخ إعادة الضبط ، يتم تحديد السعر وفقًا لمؤشر محدد مسبقًا ، بالإضافة إلى سبريد. عادة ما يتم فهرسة الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل وفقًا لسعر الفائدة الرئيسي في الولايات المتحدة ومعدل سندات الاستحقاق الثابت (CMT).
هياكل الإطفاء للرهون العقارية القابلة للتعديل عادة ما تكون مماثلة للقروض ذات السعر الثابت - التغيير الوحيد هو معدل الفائدة.
