Reimposta data

Che cos'è una data di ripristino?

Una data di ripristino è un momento in cui il tasso di interesse fisso iniziale su un'ipoteca a tasso variabile (ARM) cambia in un tasso regolabile. Questa data è generalmente da uno a cinque anni dalla data di inizio del mutuo. Dopo la data di ripristino iniziale, il tasso di interesse diventa variabile e cambia secondo i termini stabiliti nel contratto di credito del mutuatario.

Come funziona una data di ripristino

In alcuni prestiti ARM, la data di ripristino può riferirsi a più date per tutta la durata del prestito quando il tasso di interesse del mutuatario viene ripristinato. Più date di ripristino possono verificarsi nei prestiti che vengono ripristinati in base a un programma specifico, di solito una volta all'anno, mentre si trovano nella parte a tasso variabile del prestito.

I mutui a tasso variabile hanno in genere 3, 5 o 7 anni a tasso fisso prima di entrare in un periodo a tasso variabile alla data di ripristino.

La data di ripristino è una caratteristica importante dei mutui a tasso variabile. I mutui a tasso variabile offrono ai mutuatari alcuni dei vantaggi di un prodotto a tasso fisso e variabile. La data di ripristino fornisce un momento definito in cui l'investitore può aspettarsi che le proprie tariffe inizino a cambiare con l'ambiente di mercato. Può anche riferirsi a un determinato periodo di tempo in cui il prestito si azzera per tutta la durata del tasso variabile.

Gli ARM sono un tipo popolare di prodotto ipotecario offerto dai prestatori tradizionali. Possono essere un'alternativa ai mutui ipotecari convenzionali standard che richiedono tassi fissi per tutta la durata del prestito. In genere, gli investitori sceglieranno i prestiti ARM perché ritengono che i tassi cadranno in futuro.

Tipi di date di ripristino

I mutui a tasso variabile sono strutturati con interessi a tasso fisso nei primi anni di mutuo seguiti da un periodo a tasso variabile. Nella quota a tasso fisso dei finanziamenti i mutuatari pagano un tasso fisso con un piano di ammortamento standard. I pagamenti sono standardizzati per includere capitale e interessi a tasso fisso.

Tariffe variabili

Una volta che un investitore raggiunge la data di ripristino, il resto del prestito si basa su un tasso variabile. Nella parte a tasso variabile del prestito, il tasso di interesse del mutuatario verrà addebitato sulla base di un tasso completamente indicizzato anziché su un tasso fisso.

Nell'approvazione iniziale di un prestito ARM, il sottoscrittore determinerà un margine ARM che verrà addebitato al mutuatario in base al proprio profilo creditizio e ai termini del prestito. Il margine ARM viene aggiunto a un tasso indicizzato dopo la data di ripristino per determinare l'interesse del prestito a tasso variabile del mutuatario.

Nei prestiti a tasso variabile, il sottoscrittore determinerà anche un tasso indicizzato. Il tasso indicizzato è in genere il tasso principale della banca, tuttavia, può anche essere confrontato con il tasso principale statunitense e il tasso del Tesoro a scadenza costante (CMT). Nella parte a tasso variabile del prestito, l'interesse del mutuatario è pari al tasso indicizzato più il suo margine ARM.

La quota a tasso variabile di un prestito ARM cambierà in base alla strutturazione del prestito. Alcuni prestiti sono strutturati per azzerare il tasso variabile una volta all'anno mentre altri hanno un tasso variabile aperto che cambia con il mercato in qualsiasi momento. Gli istituti di credito dispongono di una tecnologia sofisticata che consente loro di creare piani di ammortamento per i prestiti ARM che comprendono pagamenti a tasso fisso e variabile. Il piano di ammortamento di un mutuatario sarà adeguato in base al tasso variabile del prestito e le rate mensili saranno calcolate di conseguenza.

Prodotti in prestito ARM

Un prestito ARM 5/1 avrà una data di ripristino che inizia cinque anni dopo il prestito iniziale. Questo prestito pagherebbe interessi a tasso fisso per cinque anni e poi si ripristinerebbe a un tasso variabile, con successive date di azzeramento programmate annualmente.

Un prestito ARM 2/28 avrebbe una data di ripristino variabile due anni dopo i prestiti iniziali. Questo prestito comincerebbe a pagare interessi a tasso variabile alla data di ripristino di due anni con variazioni del tasso variabile che si verificano in qualsiasi momento nei restanti 28 anni sulla base delle modifiche al tasso indicizzato sottostante.

Mette in risalto

• Per i mutui a tasso variabile, la data di ripristino sarà il primo giorno in cui il mutuo inizia a seguire un tasso di mercato variabile (variabile).

• Alla data di azzeramento, il tasso viene fissato secondo un indice predeterminato, più uno spread. I mutui a tasso variabile sono generalmente indicizzati al tasso primario statunitense e al tasso CMT (Constant Maturity Treasury).

• Le strutture di ammortamento per i mutui a tasso variabile sono generalmente le stesse dei prestiti a tasso fisso: l'unica modifica riguarda il tasso di interesse.