Date de réinitialisation

Qu'est-ce qu'une date de réinitialisation ?

Une date de réinitialisation est un moment où le taux d'intérêt fixe initial sur une hypothèque à taux variable (ARM) passe à un taux variable. Cette date est généralement de un à cinq ans à compter de la date de début de l'hypothèque. Après la date de réinitialisation initiale, le taux d'intérêt devient variable et évolue selon les modalités établies dans le contrat de crédit de l'emprunteur.

Comment fonctionne une date de réinitialisation

Dans certains prêts ARM, la date de réinitialisation peut faire référence à plusieurs dates tout au long de la durée du prêt lorsque le taux d'intérêt de l'emprunteur est réinitialisé. Plusieurs dates de réinitialisation peuvent se produire dans les prêts qui sont réinitialisés selon un calendrier spécifié, généralement une fois par an, dans la partie à taux variable du prêt.

Les prêts hypothécaires à taux variable ont généralement 3, 5 ou 7 ans à taux fixe avant d'entrer dans une période de taux variable à la date de réinitialisation.

La date de réinitialisation est une caractéristique importante des prêts hypothécaires à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux variable offrent aux emprunteurs certains des avantages d'un produit à taux fixe et à taux variable. La date de réinitialisation fournit un moment défini où l'investisseur peut s'attendre à ce que ses taux commencent à changer avec l'environnement du marché. Il peut également faire référence à un délai spécifié lorsque le prêt est réinitialisé pendant toute la durée du taux variable.

Les ARM sont un type populaire de produit hypothécaire offert par les prêteurs traditionnels. Ils peuvent être une alternative aux prêts hypothécaires conventionnels standards nécessitant des taux fixes pendant toute la durée du prêt. En règle générale, les investisseurs choisissent les prêts ARM car ils pensent que les taux vont baisser à l'avenir.

Types de dates de réinitialisation

Les prêts hypothécaires à taux révisable sont structurés avec des intérêts à taux fixe au cours des premières années du prêt, suivis d'une période à taux variable par la suite. Dans la partie à taux fixe des prêts, les emprunteurs paient un taux fixe avec un plan d'amortissement standard. Les paiements sont standardisés pour inclure le principal et les intérêts à taux fixe.

Taux variables

Une fois qu'un investisseur atteint la date de réinitialisation, le reste du prêt est basé sur un taux variable. Dans la partie à taux variable du prêt, le taux d'intérêt de l'emprunteur sera facturé sur la base d'un taux entièrement indexé plutôt que d'un taux fixe.

Lors de l'approbation initiale d'un prêt ARM, le souscripteur déterminera une marge ARM que l'emprunteur sera facturé en fonction de son profil de crédit et des conditions du prêt. La marge ARM est ajoutée à un taux indexé après la date de réinitialisation pour déterminer l'intérêt du prêt à taux variable de l'emprunteur.

Dans les prêts à taux variable, le souscripteur déterminera également un taux indexé. Le taux indexé est généralement le taux préférentiel de la banque, mais il peut également être indexé sur le taux préférentiel américain et le taux du Trésor à échéance constante (CMT). Dans la partie à taux variable du prêt, l'intérêt d'un emprunteur est égal au taux indexé plus sa marge ARM.

La partie à taux variable d'un prêt ARM changera en fonction de la structuration du prêt. Certains prêts sont structurés pour réinitialiser le taux variable une fois par an tandis que d'autres ont un taux variable ouvert qui change avec le marché à tout moment. Les prêteurs disposent d'une technologie sophistiquée qui leur permet d'établir des calendriers d'amortissement pour les prêts ARM comprenant des paiements à taux fixe et variable. Le plan d' amortissement de l'emprunteur sera ajusté en fonction du taux variable du prêt et les mensualités seront calculées en conséquence.

Produits de prêt ARM

Un prêt ARM 5/1 aura une date de réinitialisation commençant cinq ans après le prêt initial. Ce prêt paierait des intérêts à taux fixe pendant cinq ans, puis serait ramené à un taux variable, avec des dates de réinitialisation ultérieures prévues chaque année.

Un prêt ARM 2/28 aurait une date de réinitialisation variable deux ans après les prêts initiaux. Ce prêt commencerait à payer des intérêts à taux variable à la date de réinitialisation de deux ans, des changements de taux variables se produisant à tout moment au cours des 28 années restantes en fonction des changements apportés au taux indexé sous-jacent.

Points forts

• Pour les prêts hypothécaires à taux révisable, la date de réinitialisation sera le premier jour où le prêt hypothécaire commencera à suivre un taux du marché révisable (flottant).

• A la date de refixation, le taux est fixé selon un indice prédéterminé, majoré d'un spread. Les prêts hypothécaires à taux révisable sont généralement indexés sur le taux préférentiel américain et le taux du Trésor à échéance constante (CMT).

• Les structures d'amortissement des prêts hypothécaires à taux variable sont généralement les mêmes que celles des prêts à taux fixe, le seul changement étant le taux d'intérêt.