Redefinir data
O que é uma data de redefinição?
Uma data de redefinição é um ponto no tempo em que a taxa de juros fixa inicial em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) muda para uma taxa ajustável. Esta data é geralmente de um a cinco anos a partir da data de início da hipoteca. Após a data inicial de reajuste, a taxa de juros passa a ser variável e muda de acordo com os prazos estabelecidos no contrato de crédito do tomador.
Como funciona uma data de redefinição
Em alguns empréstimos ARM, a data de redefinição pode se referir a várias datas ao longo da duração do empréstimo, quando a taxa de juros do mutuário é redefinida. Várias datas de redefinição podem ocorrer em empréstimos redefinidos em um cronograma especificado, geralmente uma vez por ano, enquanto na parcela de taxa variável do empréstimo.
As hipotecas de taxa ajustável normalmente têm 3, 5 ou 7 anos a uma taxa fixa antes de entrar em um período de taxa flutuante na data de redefinição.
A data de redefinição é uma característica importante das hipotecas de taxa ajustável. As hipotecas de taxa ajustável oferecem aos mutuários alguns dos benefícios de um produto de taxa fixa e de taxa variável. A data de redefinição fornece um ponto definido no tempo em que o investidor pode esperar que suas taxas comecem a mudar com o ambiente de mercado. Também pode se referir a um prazo especificado quando o empréstimo é redefinido ao longo da duração da taxa variável.
ARMs são um tipo popular de produto hipotecário oferecido por credores tradicionais. Eles podem ser uma alternativa aos empréstimos hipotecários convencionais padrão que exigem taxas fixas durante toda a duração do empréstimo. Normalmente, os investidores escolhem empréstimos ARM porque acreditam que as taxas cairão no futuro.
Tipos de datas de redefinição
As hipotecas de taxa ajustável são estruturadas com juros de taxa fixa nos primeiros anos do empréstimo,. seguidos por um período de taxa variável depois disso. Na parcela de taxa fixa dos empréstimos, os mutuários pagam uma taxa fixa com um cronograma de amortização padrão. Os pagamentos são padronizados para incluir principal e juros de taxa fixa.
Taxas Variáveis
Quando um investidor atinge a data de redefinição, o restante do empréstimo é baseado em uma taxa variável. Na parcela de taxa variável do empréstimo, a taxa de juros do mutuário será cobrada com base em uma taxa totalmente indexada em vez de uma taxa fixa.
Na aprovação inicial de um empréstimo ARM, o subscritor determinará uma margem ARM que será cobrada do mutuário com base em seu perfil de crédito e nos termos do empréstimo. A margem ARM é adicionada a uma taxa indexada após a data de redefinição para determinar os juros do empréstimo de taxa variável do mutuário.
Em empréstimos de taxa variável, o subscritor também determinará uma taxa indexada. A taxa indexada é normalmente a taxa básica do banco, no entanto, também pode ser referenciada à taxa básica dos EUA e à taxa do Tesouro de Maturidade Constante (CMT). Na parcela de taxa variável do empréstimo, o juro do mutuário é igual à taxa indexada mais sua margem ARM.
A parcela de taxa variável de um empréstimo ARM mudará com base na estruturação do empréstimo. Alguns empréstimos são estruturados para redefinir a taxa variável uma vez por ano, enquanto outros têm uma taxa variável aberta que muda com o mercado a qualquer momento. Os credores têm tecnologia sofisticada que lhes permite construir cronogramas de amortização para empréstimos ARM abrangendo pagamentos de taxa fixa e variável. O cronograma de amortização do mutuário será ajustado de acordo com a taxa variável do empréstimo e as parcelas mensais serão calculadas de acordo.
Produtos de Empréstimo ARM
Um empréstimo ARM 5/1 terá uma data de redefinição a partir de cinco anos após o empréstimo inicial. Esse empréstimo pagaria juros de taxa fixa por cinco anos e depois redefiniria para uma taxa variável, com datas de redefinição subsequentes programadas anualmente.
Um empréstimo ARM de 2/28 teria uma data de redefinição variável dois anos após os empréstimos iniciais. Este empréstimo começaria a pagar juros de taxa variável na data de reajuste de dois anos, com mudanças de taxa variável ocorrendo a qualquer momento durante os 28 anos restantes com base em mudanças na taxa indexada subjacente.
Destaques
Para hipotecas de taxa ajustável, a data de redefinição será o primeiro dia em que a hipoteca começar a seguir uma taxa de mercado ajustável (flutuante).
Na data do reajuste, a taxa é definida de acordo com um índice pré-determinado, acrescido de um spread. As hipotecas de taxa ajustável são tipicamente indexadas à taxa básica de juros dos EUA e à taxa do Tesouro de Maturidade Constante (CMT).
As estruturas de amortização para hipotecas com taxas ajustáveis são geralmente as mesmas dos empréstimos com taxas fixas – a única mudança é na taxa de juros.
