التزام الاستلام
ما هو التزام الاستلام؟
التزام الاستلام هو ضمان مكتوب من قبل المُقرض لتوفير تمويل دائم لاستبدال قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا وصل المشروع إلى مرحلة معينة.
فهم التزام الاستلام
يعد التزام الاستلام أمرًا شائعًا جدًا في تطوير العقارات التجارية. يضمن أن البنك سيصدر رهنًا عقاريًا للممتلكات بمجرد اكتمال البناء أو التجديد. كما أنه يضمن أن مقرض الرهن العقاري التجاري طويل الأجل سوف يسدد أو يأخذ قرض البناء قصير الأجل والفوائد المتراكمة عليه.
تخفف التزامات الاقتراض من المخاطر بالنسبة لمقرضي قروض البناء وتسمح بالتنمية. يقترض مطورو العقارات عادةً أموالًا قصيرة الأجل ( قروض جسر ) لدفع تكاليف تشييد مشاريعهم.
ومع ذلك ، يمكن أن تتأخر المشاريع بسبب الإضرابات العمالية أو مشاكل المقاول أو القضايا البيئية أو مجموعة من المتغيرات الأخرى. في مواجهة احتمال ارتفاع التكاليف من هذه النكسات ، قد يميل المطور للتخلي عن المشروع والتخلف عن سداد القرض. هذا هو السبب في أن المقرضين على المدى القصير عادة ما يطلبون التزامًا من مقرض آخر ، والذي وافق على أن يصبح صاحب الرهن العقاري الدائم للمشروع النهائي ، قبل أن يوافقوا على تقديم القرض.
العمل مع التزامات الاستلام
يمنح التزام الاستلام ، الذي يُطلق عليه أيضًا اسم قرض الشراء أو اتفاقية الشراء ، للمُنشئ خيار اقتراض مبلغ معين من المال بسعر فائدة متفق عليه (غالبًا ما يكون مرتبطًا بمؤشر) مقابل مبلغ معين من الوقت. ستشمل الاتفاقية بعض الحالات الطارئة مثل:
الموافقة على التصميم والمواد
تاريخ الانتهاء من المشروع
حد أدنى لمعدل الإشغال قبل الإفراج عن الأموال ، ربما 60 في المائة
أحكام لتمديد تاريخ بدء القرض في حالة التأخير
غالبًا ما يكون الالتزام التزامًا من الأرض إلى السقف. يعني من الأرض إلى السقف أنه سيكون هناك مبلغ نهائي محدد مقرض للمشروع ، ومبلغ أقل يتم إقراضه إذا لم تتم تلبية الاحتياجات الطارئة. تحاول هذه الحالات الطارئة حماية أو تعويض كل من المقرض الدائم والمقرض الأصلي قصير الأجل في حالة حدوث مشاكل في المستقبل. مبدأ التشغيل هو أن مهمة المطور ، وليس البنك ، هي التأكد من تقدم المشروع بسلاسة. سيسعى البنك للحد من تعرضهم لمشاكل المطور.
تمويل الفجوة للالتزامات
بالطبع ، لا يريد مقرض البناء المخاطرة بأن المقرض الدائم سيحجز الأموال بسبب حالات الطوارئ ، مما قد يؤثر على سداد قرض البناء. لذلك ، تتضمن التزامات الاستلام أيضًا أحكامًا لتمويل الفجوات. يساعد تمويل الفجوات ، أو القروض المرحلية ، في حالة حدوث أي من الحالات الطارئة لدفع جزئي من المقرض الدائم.
على سبيل المثال ، إذا لم يستأجر برج مكتبي جديد وحدات كافية للوفاء بشرط الحد الأدنى من الإشغال في التزام الاستلام ، فإن تمويل الفجوة سيضمن سداد مقرض البناء على الرغم من عدم إصدار الرهن العقاري النهائي بعد.
يسلط الضوء
يعد التزام الاستلام أمرًا شائعًا جدًا في تطوير العقارات التجارية.
التزام الاستلام هو ضمان مكتوب من قبل المقرض لتوفير تمويل دائم لاستبدال قرض قصير الأجل في تاريخ مستقبلي محدد إذا وصل المشروع إلى مرحلة معينة.
عادة ما يطلب المقرضون قصير الأجل التزامًا بسحب الأموال من مقرض آخر قبل موافقتهم على تقديم القرض.
