Take-out forpligtelse
Hvad er take-out forpligtelse?
Take-out-tilsagn er en skriftlig garanti fra en lÄngiver for at yde permanent finansiering til at erstatte et kortfristet lÄn pÄ en bestemt fremtidig dato, hvis projektet har nÄet et bestemt stadie.
ForstÄelse af take-out-forpligtelse
Et take-out-tilsagn er ret almindeligt inden for udvikling af erhvervsejendomme. Det garanterer, at en bank vil udstede pant i ejendommen, nÄr byggeriet eller renoveringen er afsluttet. Det sikrer ogsÄ, at en langsigtet kommerciel realkreditudbyder vil betale af eller optage det kortfristede byggelÄn og dets akkumulerede renter.
ââââââTake-out-tilsagn mindsker risikoen for lĂ„ngivere af byggelĂ„n og tillader udviklingen at fortsĂŠtte. Ejendomsudviklere lĂ„ner typisk kortfristede midler ( brolĂ„n ) til at betale for opfĂžrelsen af ââderes projekter.
Projekter kan dog blive forsinket pÄ grund af arbejdsstrejker, entreprenÞrproblemer, miljÞproblemer eller en lang rÊkke andre variabler. Stillet over for udsigten til hÞjere omkostninger fra disse tilbageslag, kan en udvikler blive fristet til at opgive projektet og misligholde lÄnet. Det er derfor, de kortfristede lÄngivere normalt krÊver et take-out-tilsagn fra en anden lÄngiver, som har indvilliget i at blive den permanente pantehaver af det fÊrdige projekt, fÞr de accepterer at yde lÄnet.
Arbejde med take-out-forpligtelser
Et take-out-tilsagn, ogsÄ kaldet et take-out lÄn eller en take-out aftale, giver bygherren mulighed for at lÄne et bestemt belÞb til en aftalt rente (ofte knyttet til et indeks) for et bestemt belÞb af tid. Aftalen vil omfatte nogle uforudsete forhold sÄsom:
Design- og materialegodkendelse
Projektets afslutningsdato
En minimumsbelÊgningsprocent, fÞr der frigives midler, mÄske 60 pct
Bestemmelser om forlÊngelse af lÄnets startdato, i tilfÊlde af forsinkelser
Forpligtelsen er ofte fra gulv til loft. Gulv til loft betyder, at der vil vÊre et bestemt slutbelÞb udlÄnt til projektet, og et mindre belÞb udlÄnt, hvis uforudsete udgifter ikke bliver opfyldt. Disse uforudsete forhold forsÞger at beskytte eller skadeslÞs bÄde den permanente lÄngiver og den oprindelige kortsigtede lÄngiver i tilfÊlde af problemer hen ad vejen. Driftsprincippet er, at det er bygherrens opgave, ikke bankens, at sÞrge for, at projektet skrider fremad. Banken vil bestrÊbe sig pÄ at begrÊnse deres eksponering for udviklerens problemer.
Manglende finansiering af forpligtelser
ByggelÄngiveren Þnsker naturligvis ikke at risikere, at den permanente lÄngiver holder midler tilbage pÄ grund af uforudsete forhold, som kan pÄvirke tilbagebetalingen af byggelÄnet. SÄ take-out-forpligtelser omfatter ogsÄ hensÊttelser til gap-finansiering. Gab-finansiering, eller brolÄn, hjÊlper i tilfÊlde af, at nogen af uforudsete hÊndelser udlÞser en delvis betaling fra den permanente lÄngiver.
For eksempel, hvis et nyt kontortÄrn ikke har lejet nok enheder til at opfylde minimumsbelÊgningsklausulen i take-out tilsagnet, vil gapfinansieringen sikre, at byggelÄngiveren bliver betalt tilbage, selvom det endelige realkreditlÄn endnu ikke er udstedt.
HĂžjdepunkter
Et take-out-tilsagn er ret almindeligt inden for udvikling af erhvervsejendomme.
Take-out-tilsagn er en skriftlig garanti fra en lÄngiver for at yde permanent finansiering til at erstatte et kortfristet lÄn pÄ en bestemt fremtidig dato, hvis projektet har nÄet et bestemt stadie.
Kortfristede lÄngivere krÊver normalt et take-out-tilsagn fra en anden lÄngiver, fÞr de accepterer at yde lÄnet.
