Take-away forpliktelse

Hva er take-away-forpliktelse?

Take-out forpliktelse er en skriftlig garanti fra en långiver for å gi permanent finansiering for å erstatte et kortsiktig lån på en spesifisert fremtidig dato hvis prosjektet har nådd et visst stadium.

Forstå take-away-forpliktelse

En take-out forpliktelse er ganske vanlig i næringseiendomsutvikling. Den garanterer at en bank vil utstede et boliglån for eiendommen når byggingen eller renoveringen er fullført. Det sikrer også at en langsiktig kommersiell boliglångiver vil betale ned eller ta opp det kortsiktige byggelånet og dets akkumulerte renter.

Take-out forpliktelser reduserer risikoen for långivere av byggelån og lar utviklingen fortsette. Eiendomsutviklere låner vanligvis kortsiktige midler ( brolån ) for å betale for bygging av prosjektene deres.

Imidlertid kan prosjekter bli forsinket på grunn av arbeidsstreik, entreprenørproblemer, miljøproblemer eller en rekke andre variabler. Stilt overfor utsiktene til høyere kostnader fra disse tilbakeslagene, kan en utvikler bli fristet til å forlate prosjektet og misligholde lånet. Det er derfor kortsiktige långivere vanligvis krever en take-out forpliktelse fra en annen långiver, som har sagt ja til å bli den permanente boliglånshaveren av det ferdige prosjektet, før de godtar å gi lånet.

Arbeide med take-away-forpliktelser

En take-out forpliktelse, også kalt et take-out lån eller en take-out avtale, gir byggherren muligheten til å låne en viss sum penger til en avtalt rente (ofte knyttet til en indeks) for et visst beløp av tid. Avtalen vil inkludere noen betingede forhold som:

• Design og materialgodkjenning

• Sluttdato for prosjektet

– Et minimumsbelegg før midler frigjøres, kanskje 60 prosent

• Avsetninger for forlengelse av lånets startdato, ved forsinkelser

Engasjementet er ofte fra gulv til tak. Gulv-til-tak betyr at det vil være et bestemt sluttbeløp utlånt til prosjektet, og et mindre beløp utlånt dersom beredskapen ikke blir dekket. Disse beredskapene forsøker å beskytte eller skadesløs både den permanente långiveren og den opprinnelige kortsiktige långiveren i tilfelle problemer på veien. Driftsprinsippet er at det er utbyggers oppgave, ikke bankens, å sørge for at prosjektet går jevnt videre. Banken vil forsøke å begrense deres eksponering for utbyggers problemer.

Gap-finansiering for forpliktelser

Byggelångiveren ønsker selvsagt ikke å risikere at den permanente långiveren vil holde tilbake midler på grunn av uforutsette utgifter, som kan påvirke tilbakebetalingen av byggelånet. Så take-out forpliktelser inkluderer også avsetninger for gap-finansiering. Gap-finansiering, eller brolån, hjelper i tilfelle noen av beredskapene utløser en delbetaling fra den permanente långiveren.

For eksempel, hvis et nytt kontortårn ikke har leid nok enheter til å oppfylle minimumsbeleggsklausulen i take-out forpliktelsen, vil gapfinansieringen sikre at byggelångiveren blir betalt tilbake selv om det endelige boliglånet ennå ikke er utstedt.

Høydepunkter

– Et take-out engasjement er ganske vanlig i næringseiendomsutvikling.

• Take-out forpliktelse er en skriftlig garanti fra en långiver for å gi permanent finansiering for å erstatte et kortsiktig lån på en spesifisert fremtidig dato dersom prosjektet har nådd et visst stadium.

• Kortsiktige långivere krever vanligvis en take-out forpliktelse fra en annen långiver før de godtar å gi lånet.