Обязательство на вынос
Что такое обязательство на вынос?
Обязательство на вынос — это письменная гарантия кредитора предоставить постоянное финансирование для замены краткосрочного кредита на определенную дату в будущем, если проект достиг определенной стадии.
Понимание обязательств на вынос
Обязательство на вынос довольно распространено в девелопменте коммерческой недвижимости. Он гарантирует, что банк выдаст ипотечный кредит на недвижимость после завершения строительства или ремонта. Это также гарантирует, что долгосрочный коммерческий ипотечный кредитор погасит или возьмет краткосрочный строительный кредит и его накопленные проценты.
Обязательства по вывозу снижают риск для кредиторов строительных кредитов и позволяют продолжить строительство. Застройщики обычно занимают краткосрочные средства (промежуточные кредиты ) для оплаты строительства своих проектов.
Однако проекты могут быть отложены из-за забастовок, проблем с подрядчиками, экологических проблем или множества других переменных. Столкнувшись с перспективой более высоких затрат из-за этих неудач, у застройщика может возникнуть соблазн отказаться от проекта и не выплачивать кредит. Вот почему краткосрочные кредиторы обычно требуют взять на себя обязательство другого кредитора, который согласился стать постоянным держателем ипотечного кредита в готовом проекте, прежде чем они согласятся предоставить кредит.
Работа с обязательствами на вынос
Обязательство на вынос, также называемое ссудой на вынос или соглашением на вынос, дает застройщику возможность занять определенную сумму денег по согласованной процентной ставке (часто привязанной к индексу) на определенную сумму. времени. Соглашение будет включать некоторые непредвиденные обстоятельства,. такие как:
Согласование дизайна и материалов
Дата завершения проекта
Минимальная заполняемость до выделения средств, возможно, 60 процентов.
Положения о продлении даты начала кредита, в случае задержки
Обязательство часто распространяется от пола до потолка. От пола до потолка означает, что для проекта будет предоставлена определенная окончательная сумма кредита, и меньшая сумма кредита, если непредвиденные расходы не будут выполнены. Эти непредвиденные обстоятельства пытаются защитить или возместить убытки как постоянному кредитору, так и первоначальному краткосрочному кредитору в случае возникновения проблем в будущем. Принцип работы заключается в том, что задача разработчика, а не банка, состоит в том, чтобы обеспечить бесперебойное продвижение проекта. Банк постарается ограничить свою подверженность проблемам застройщика.
Гэп-финансирование обязательств
Конечно, строительный кредитор не хочет рисковать тем, что постоянный кредитор будет удерживать средства из-за непредвиденных обстоятельств, которые могут повлиять на погашение строительного кредита. Таким образом, обязательства по вывозу также включают в себя положения о дефицитном финансировании. Гэп-финансирование или промежуточные кредиты помогают в случае, если какие-либо непредвиденные обстоятельства вызывают частичный платеж от постоянного кредитора.
Например, если в новой офисной башне арендовано недостаточно квартир, чтобы соответствовать пункту о минимальной заполняемости в обязательстве по сдаче, дефицит финансирования обеспечит выплату кредитору по строительству, даже если окончательный ипотечный кредит еще не выдан.
Особенности
Обязательства на вынос довольно распространены в девелопменте коммерческой недвижимости.
Обязательство на вынос - это письменная гарантия кредитора предоставить постоянное финансирование для замены краткосрочного кредита на определенную дату в будущем, если проект достиг определенной стадии.
Краткосрочные кредиторы обычно требуют от другого кредитора взять на себя обязательство, прежде чем они согласятся предоставить кредит.
