Take-out engagemang

Vad är engagemang för take-out?

Take-out-åtagande är en skriftlig garanti från en långivare för att tillhandahålla permanent finansiering för att ersätta ett kortfristigt lån vid ett specificerat framtida datum om projektet har nått ett visst stadium.

Förstå take-out engagemang

Ett uttagsåtagande är ganska vanligt inom kommersiell fastighetsutveckling. Det garanterar att en bank kommer att utfärda ett bolån för fastigheten när bygget eller renoveringen är klar. Det säkerställer också att en långfristig kommersiell hypotekslångivare kommer att betala av eller ta ut det kortsiktiga bygglånet och dess ackumulerade ränta.

Take-out åtaganden minskar risken för långivare av bygglån och tillåter utvecklingen att fortsätta. Fastighetsutvecklare lånar vanligtvis kortfristiga medel ( brolån ) för att betala för byggandet av sina projekt.

Däremot kan projekt bli försenade på grund av strejker, entreprenörsproblem, miljöfrågor eller en mängd andra variabler. Inför utsikterna till högre kostnader från dessa motgångar kan en utvecklare frestas att överge projektet och inte betala lånet. Det är därför som kortfristiga långivare vanligtvis kräver ett uttagsåtagande från en annan långivare, som har gått med på att bli den permanenta bolåneinnehavaren av det färdiga projektet, innan de går med på att ge lånet.

Arbeta med take-out-åtaganden

Ett uttagsåtagande, även kallat uttagslån eller uttagsavtal, ger byggherren möjlighet att låna en viss summa pengar till en överenskommen ränta (ofta kopplad till ett index) för en viss summa. av tid. Avtalet kommer att innehålla några oförutsedda händelser såsom:

• Design och materialgodkännande

• Projektets slutdatum

– En lägsta uthyrningsgrad innan medel frigörs, kanske 60 procent

• Bestämmelser för att förlänga lånets startdatum, vid förseningar

Engagemanget är ofta från golv till tak. Golv till tak innebär att det kommer att finnas ett specifikt slutbelopp som lånas ut för projektet, och ett mindre belopp lånas ut om oförutsedda villkor inte uppfylls. Dessa oförutsedda händelser försöker skydda eller gottgöra både den permanenta långivaren och den ursprungliga kortfristiga långivaren i händelse av problem på vägen. Verksamhetsprincipen är att det är utvecklarens uppgift, inte bankens, att se till att projektet går smidigt framåt. Banken kommer att sträva efter att begränsa sin exponering för utvecklarens problem.

Gapfinansiering för åtaganden

Bygglångivaren vill naturligtvis inte riskera att den permanenta långivaren håller tillbaka medel på grund av oförutsedda händelser, vilket kan påverka återbetalningen av bygglånet. Så, take-out-åtaganden inkluderar även avsättningar för gapfinansiering. Gapfinansiering, eller överbryggningslån, hjälper om någon av oförutsedda händelser utlöser en delbetalning från den permanenta långivaren.

Till exempel, om ett nytt kontorstorn inte har hyrt tillräckligt många enheter för att uppfylla minimibeläggningsklausulen i uttagsåtagandet, kommer gapfinansieringen att säkerställa att bygglångivaren betalas tillbaka även om den slutliga bolånet ännu inte har utfärdats.

Höjdpunkter

– Ett uttagsåtagande är ganska vanligt inom kommersiell fastighetsutveckling.

• Take-out-åtagande är en skriftlig garanti från en långivare för att tillhandahålla permanent finansiering för att ersätta ett kortfristigt lån vid ett specificerat framtida datum om projektet har nått ett visst stadium.

• Kortfristiga långivare kräver vanligtvis ett uttagsåtagande från en annan långivare innan de går med på att ge lånet.