Engagement à emporter

Qu'est-ce que l'engagement à emporter ?

L'engagement de retrait est une garantie écrite par un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.

Comprendre l'engagement à emporter

Un engagement à emporter est assez courant dans le développement immobilier commercial. Il garantit qu'une banque émettra une hypothèque pour la propriété une fois la construction ou la rénovation terminée. Il garantit également qu'un prêteur hypothécaire commercial à long terme remboursera ou contractera le prêt de construction à court terme et ses intérêts accumulés.

​​​​​​​Les engagements de retrait atténuent les risques pour les prêteurs de prêts à la construction et permettent la poursuite du développement. Les promoteurs immobiliers empruntent généralement des fonds à court terme ( prêts-relais ) pour payer la construction de leurs projets.

Cependant, les projets peuvent être retardés en raison de grèves, de problèmes d'entrepreneurs, de problèmes environnementaux ou d'une foule d'autres variables. Confronté à la perspective de coûts plus élevés dus à ces revers, un promoteur pourrait être tenté d'abandonner le projet et de faire défaut sur le prêt. C'est pourquoi les prêteurs à court terme exigent généralement un engagement de retrait d'un autre prêteur, qui a accepté de devenir le titulaire permanent de l'hypothèque du projet fini, avant d'accepter de fournir le prêt.

Travailler avec des engagements à emporter

Un engagement à emporter, également appelé prêt à emporter ou accord à emporter, donne au constructeur la possibilité d'emprunter une certaine somme d'argent à un taux d'intérêt convenu (souvent indexé sur un indice) pour un certain montant de temps. L'accord comprendra certaines éventualités telles que :

• Approbation de la conception et des matériaux

• La date de réalisation du projet

• Un taux d'occupation minimum avant le déblocage des fonds, peut-être 60%

• Dispositions pour prolonger la date de début du prêt, en cas de retard

L'engagement est souvent du sol au plafond. Du sol au plafond signifie qu'il y aura un montant final spécifique prêté pour le projet, et un montant inférieur prêté si les éventualités ne sont pas satisfaites. Ces contingences tentent de protéger ou d'indemniser à la fois le prêteur permanent et le prêteur initial à court terme en cas de problèmes ultérieurs. Le principe de fonctionnement est que c'est le travail du développeur, pas celui de la banque, de s'assurer que le projet avance sans heurts. La banque s'efforcera de limiter leur exposition aux problèmes du promoteur.

Financement d'écart pour les engagements

Bien sûr, le prêteur à la construction ne veut pas prendre le risque que le prêteur permanent retienne des fonds en raison d'éventualités, ce qui pourrait avoir une incidence sur le remboursement du prêt à la construction. Ainsi, les engagements de retrait comprennent également des dispositions pour le financement de l'écart. Le financement d'écart, ou prêts relais, aide au cas où l'une des éventualités déclencherait un paiement partiel de la part du prêteur permanent.

Par exemple, si une nouvelle tour de bureaux n'a pas loué suffisamment d'unités pour respecter la clause d'occupation minimale de l'engagement de retrait, le financement d'écart garantira que le prêteur de construction est remboursé même si l'hypothèque finale n'a pas encore été émise.

Points forts

• Un engagement à emporter est assez courant dans le développement immobilier commercial.

• L'engagement de retrait est une garantie écrite par un prêteur de fournir un financement permanent pour remplacer un prêt à court terme à une date future spécifiée si le projet a atteint un certain stade.

• Les prêteurs à court terme exigent généralement un engagement de retrait d'un autre prêteur avant d'accepter de fournir le prêt.