Wachsende Eigenkapitalhypothek (GEM)
Was ist eine Growing-Equity-Hypothek (GEM)?
Hypothek mit wachsendem Eigenkapital (GEM) ist eine Art Festzinshypothek, bei der die monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit nach einem festgelegten Zeitplan steigen, anstatt über die Laufzeit des Darlehens fest und gleich zu bleiben. Der Zinssatz des Darlehens ändert sich nicht, und es kommt nie zu einer negativen Amortisation. Stattdessen handelt es sich bei der ersten Zahlung um eine vollständig amortisierende Zahlung, und wenn sich der Zahlungsbetrag im Laufe der Zeit erhöht, wird der zusätzliche Betrag, der über eine vollständig amortisierende Zahlung hinausgeht, direkt auf den verbleibenden Hypothekenbetrag angewendet , wodurch die Laufzeit des Darlehens verkürzt und die Gesamtzinsen erhöht werden Ersparnisse.
Wie Hypotheken mit wachsendem Eigenkapital funktionieren
Eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital ermöglicht es einem Kreditnehmer effektiv, die Rückzahlung seiner Festzinshypothek zu beschleunigen, indem er zusätzliche Tilgungszahlungen plant, die im Laufe der Zeit steigen. Neben der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens hilft eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital, Eigenheimkapital schneller aufzubauen, das der Kreditnehmer bei Bedarf nutzen könnte. Die Zahlungen für Wachstumskapitalhypotheken steigen in der Regel jährlich um bis zu 5 % pro Jahr.
Es gibt eine Einschränkung bei dieser Art der Finanzierung. Da die Zahlungsbeträge jährlich steigen, müssen die Gehälter (oder ihre Zahlungsfähigkeit) der Hausbesitzer ebenfalls steigen, um die höheren Zahlungen zu bewältigen.
Eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital ist nicht mit einer Hypothek mit abgestufter Zahlung zu verwechseln. Auch eine Staffelhypothek hat einen festen Zinssatz und Raten, die in bestimmten Intervallen steigen. Allerdings hat auch eine Staffelhypothek eine negative Amortisation. Mit anderen Worten, im Gegensatz zu einer Hypothek mit wachsendem Eigenkapital werden die Anfangszahlungen bei einer Hypothek mit abgestufter Zahlung unter festgesetzt, was eine vollständig amortisierende Zahlung wäre (sie sind tatsächlich niedriger als eine reine Zinszahlung). Dadurch entsteht eine negative Amortisation, keine Zinsersparnis.
Andere Überlegungen für GEMs
Die Beantragung einer Hypothek mit wachsendem Eigenkapital kann die gleiche sein wie die Beantragung anderer Arten von Hypotheken mit vergleichbaren Kreditanforderungen. Es kann Optionen für niedrigere Anzahlungen geben, die mit dieser Art von Hypothek verbunden sind. Einige Kreditgeber, die Hypotheken mit wachsendem Eigenkapital anbieten, zielen auf Erstkäufer von Eigenheimen ab, die sich andernfalls die Vorabkaufkosten möglicherweise nicht leisten könnten.
Darüber hinaus werden diese Darlehen Kreditnehmern angeboten, die sich möglicherweise nicht für herkömmliche Hypotheken qualifizieren. Die Federal Housing Administration bietet speziell für diesen Zweck ein Hypothekenprogramm für wachsendes Eigenkapital an. Die FHA-Richtlinien stellen Kreditnehmern mit einem begrenzten Einkommen, die aber auch eine vernünftige Erwartung einer Steigerung ihres Einkommens haben, wachsende Eigenkapitalhypotheken zur Verfügung .
Wenn solche Hypotheken durch die FHA versichert sind, werden die Kreditgeber im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers geschützt. Die FHA-Versicherung für Hypotheken mit wachsendem Eigenkapital kann Neuanschaffungen, Refinanzierungen und die Sanierung von Immobilien abdecken. Die Finanzierung kann auch für Anteile an Eigentumswohnungen oder Anteilen an Genossenschaftswohnungen erfolgen .
Höhepunkte
Die FHA bietet Kreditnehmern GEM-Darlehen an, die ein hohes Potenzial für ein Gewinnwachstum haben, das schrittweise steigende Zahlungen abdecken kann, wobei die FHA den Kreditgeber gegen Verluste versichert
Durch die Nachzahlungen kann die Hypothek schneller und mit tieferen Gesamtzinsen abbezahlt werden.
Eine Hypothek mit wachsendem Eigenkapital (GEM) ist eine Variante einer Festzinshypothek, bei der zusätzliche Kapitalzahlungen im Voraus geplant sind und im Laufe der Zeit steigen, oft um 5 % pro Jahr.
