Growing-Equity Mortgage (GEM)
Hva er et voksende boliglån (GEM)?
boliglån med voksende aksjer (GEM) er en type fastrentelån der månedlige betalinger øker over tid i henhold til en fastsatt tidsplan, i stedet for å forbli faste og like over låneperioden. Renten på lånet endres ikke, og det er aldri noen negativ amortisering. I stedet er den første betalingen en fullstendig amortiserende betaling,. og ettersom betalingsbeløpet øker over tid, blir tilleggsbeløpet utover det som ville vært en fullstendig amortiserende betaling brukt direkte på den gjenværende hovedstolen på boliglånet,. noe som forkorter lånets levetid og øker den samlede renten besparelser.
Hvordan Growing-Equity-lån fungerer
Et boliglån med voksende egenkapital lar effektivt en låntaker fremskynde tilbakebetalingen av deres fastrentelån ved å planlegge ytterligere avdragsbetalinger som øker over tid. I tillegg til å betale ned lånet tidlig, bidrar et boliglån med voksende egenkapital til å bygge opp egenkapital raskere enn låntakeren kan utnytte hvis nødvendig. Betalinger for vekst-equity-lån stiger vanligvis årlig, og øker med opptil 5 % per år.
Det er ett forbehold til denne typen finansiering. Fordi betalingsbeløpene øker årlig, må huseiernes lønn (eller deres betalingsevne) også øke for å imøtekomme de større utbetalingene.
Et boliglån med voksende egenkapital må ikke forveksles med et uteksaminert betalingslån. Et gradert betalingslån har også fast rente og betalinger som øker med fastsatte intervaller. Imidlertid har et gradert betalingslån også negativ amortisering. Med andre ord, i motsetning til et boliglån med voksende egenkapital, er de første innbetalingene på et boliglån med gradert betaling satt under hva en fullstendig amortiserende betaling vil være (de er faktisk satt under hva en avdragsfri betaling vil være). Dette skaper negativ amortisering, ikke rentesparing.
Andre hensyn for GEMs
Å søke om et boliglån i vekst kan være det samme som å søke om andre typer boliglån, med sammenlignbare kredittkrav. Det kan være alternativer for lavere nedbetalinger knyttet til denne typen boliglån. Noen långivere som tilbyr boliglån med voksende egenkapital, retter seg mot førstegangskjøpere av boliger som ellers kanskje ikke ville ha råd til forhåndskjøpskostnader.
Videre tilbys disse lånene til låntakere som kanskje ikke kvalifiserer for konvensjonelle boliglån. Federal Housing Administration tilbyr et boliglånsprogram med voksende egenkapital spesielt for dette formålet. FHA-retningslinjer gjør voksende boliglån tilgjengelig for låntakere med begrenset inntekt, men som også har en rimelig forventning om økning i inntektene .
Når slike boliglån er forsikret gjennom FHA, gis långivere beskyttelse i tilfelle mislighold fra låntakeren. FHA-forsikring for boliglån med voksende egenkapital kan dekke nye kjøp, refinansiering og rehabilitering av eiendommer. Finansieringen kan også være for andeler i borettslag eller andeler i andelsboliger
Høydepunkter
FHA tilbyr GEM-lån til låntakere som har et høyt potensial for inntektsvekst som kan dekke progressivt økende betalinger, hvor FHA vil forsikre långiveren mot tap .
Tilleggsbetalingene gjør at boliglånet kan nedbetales raskere og med lavere totale rentebetalinger.
Et boliglån med voksende aksjer (GEM) er en variant av et boliglån med fast rente der ytterligere avdragsbetalinger er forhåndsplanlagt og øker over tid, ofte med 5 % i året.
