Growing Equity Mortgage (GEM)
Hvad er et Voksende Equity Mortgage (GEM)?
Et vækstlån (GEM) er en form for fastforrentet realkreditlån , hvor månedlige betalinger stiger over tid i henhold til en fastlagt tidsplan, i stedet for at forblive faste og lige over låneperioden. Renten på lånet ændres ikke, og der sker aldrig negativ amortisering. I stedet er den første betaling en fuldt amortiserende betaling, og efterhånden som betalingsbeløbet stiger over tid, overføres det ekstra beløb ud over, hvad der ville være en fuldt amortiserende betaling direkte på den resterende hovedstol på realkreditlånet,. hvilket forkorter lånets løbetid og øger den samlede rente opsparing.
Hvordan vækst-egenkapitallån fungerer
Et realkreditlån i vækst giver en låntager mulighed for at fremskynde tilbagebetalingen af deres fastforrentede realkreditlån ved at planlægge yderligere afdrag, der stiger over tid. Ud over at betale lånet tilbage tidligt, hjælper et realkreditlån med vækst til at opbygge boligkapital hurtigere, som låntageren kunne udnytte, hvis det er nødvendigt. Betalinger for realkreditlån stiger typisk årligt og stiger op til 5 % om året.
Der er en advarsel til denne type finansiering. Fordi betalingsbeløbene stiger årligt, skal boligejernes løn (eller deres betalingsevne) også stige for at imødekomme de større betalinger.
Et realkreditlån i vækst skal ikke forveksles med et gradueret betalingslån. Et gradueret betalingslån har også en fast rente og ydelser, der stiger med faste intervaller. Et gradueret betalingslån har dog også negativ amortisering. Med andre ord, i modsætning til et realkreditlån i vækst, er de indledende betalinger på et gradueret betalingslån sat under, hvad en fuldt amortiserende betaling ville være (de er faktisk sat under, hvad en afdragsfri betaling ville være). Dette skaber negative afskrivninger, ikke rentebesparelser.
Andre overvejelser for GEM'er
At ansøge om et realkreditlån i vækst kan være det samme som at ansøge om andre typer realkreditlån med sammenlignelige kreditkrav. Der kan være muligheder for lavere udbetalinger forbundet med denne type realkreditlån. Nogle långivere, der tilbyder realkreditlån i vækst, retter sig mod førstegangskøbere af boliger, som ellers ikke ville have råd til forudgående købsomkostninger.
Desuden tilbydes disse lån til låntagere, som måske ikke er kvalificerede til konventionelle realkreditlån. Federal Housing Administration tilbyder et program med voksende realkreditlån specifikt til dette formål. FHA-retningslinjer gør voksende egenkapitallån tilgængelige for låntagere med en begrænset indkomst, men som også har en rimelig forventning om stigninger i deres indtjening .
Når sådanne realkreditlån er forsikret gennem FHA, får långivere beskyttelse i tilfælde af misligholdelse fra låntagerens side. FHA-forsikring for realkreditlån i vækst kan dække nye køb, refinansiering og rehabilitering af ejendomme. Finansieringen kan også være til andele i ejerlejligheder eller andele i andelsboliger .
##Højdepunkter
FHA tilbyder GEM-lån til låntagere, der har et højt potentiale for indtjeningsvækst, der kan dække progressivt stigende betalinger, hvor FHA vil sikre långiveren mod tab .
De ekstra betalinger gør, at realkreditlånet kan betales hurtigere og med lavere samlede rentebetalinger.
Et realkreditlån med vækst (GEM) er en variant af et fastforrentet realkreditlån, hvor yderligere afdragsbetalinger er forudplanlagt og stiger over tid, ofte med 5 % om året.
