Growing-equity Mortgage (GEM)
Hvað er vaxandi hlutabréfaveð (GEM)?
Vaxandi hlutabréfaveð (GEM) er tegund fastvaxta húsnæðislána þar sem mánaðarlegar greiðslur hækka með tímanum samkvæmt ákveðinni áætlun, frekar en að vera föst og jöfn yfir lánstímann. Vextir á láninu breytast ekki og það er aldrei nein neikvæð afskrift. Þess í stað er fyrsta greiðsla að fullu afskriftargreiðsla og eftir því sem greiðsluupphæðin hækkar með tímanum er viðbótarfjárhæð umfram það sem væri að fullu afskriftargreiðsla færð beint á eftirstandandi höfuðstól húsnæðislána,. sem styttir líftíma lánsins og hækkar heildarvexti sparnað.
Hvernig húsnæðislán með vaxandi eigin fé virka
Veðlán með vaxandi eigin fé gerir lántakanda í raun kleift að flýta fyrir endurgreiðslu húsnæðislána með föstum vöxtum með því að skipuleggja viðbótargreiðslur höfuðstóls sem hækka með tímanum. Auk þess að greiða upp lánið snemma hjálpar veð með vaxandi eigin fé að byggja upp eigið fé í heimahúsum hraðar sem lántakandinn gæti nýtt sér ef þörf krefur. Greiðslur fyrir vaxtareignarlán hækka venjulega árlega og hækka um allt að 5% á ári.
Það er einn fyrirvari á þessari tegund fjármögnunar. Vegna þess að greiðsluupphæðir hækka árlega verða laun húseigenda (eða greiðslugeta þeirra) einnig að hækka til að mæta stærri greiðslum.
Ekki má rugla saman veðláni með vaxandi eigin fé og útskrifuðu greiðsluveðláni. Útskrifað greiðsluveð hefur einnig fasta vexti og greiðslur sem hækka með ákveðnu millibili. Hins vegar hefur útskrifað greiðsluveð einnig neikvæðar afskriftir. Með öðrum orðum, ólíkt húsnæðisláni sem stækkar, eru upphafsgreiðslur á útskrifuðu húsnæðisláni settar fyrir neðan það sem greiðsla að fullu afskrifaði (þær eru í raun sett undir það sem vaxtagreiðsla væri). Þetta skapar neikvæðar afskriftir, ekki vaxtasparnað.
Önnur atriði fyrir GEMs
Að sækja um húsnæðislán með vaxandi eigin fé getur verið það sama og að sækja um aðrar tegundir húsnæðislána, með sambærilegar lánsfjárkröfur. Það geta verið möguleikar fyrir lægri niðurgreiðslur í tengslum við þessa tegund húsnæðislána. Sumir lánveitendur sem bjóða upp á húsnæðislán með vaxandi eigin fé miða við fyrstu íbúðakaupendur sem annars hefðu ekki efni á fyrirframkaupakostnaði.
Ennfremur eru þessi lán boðin lántakendum sem gætu ekki átt rétt á hefðbundnum húsnæðislánum. Alríkishúsnæðismálastjórnin býður upp á húsnæðislánaáætlun með vaxandi eigin fé sérstaklega í þessum tilgangi. Leiðbeiningar FHA gera vaxandi hlutabréfalán aðgengileg lántakendum með takmarkaðar tekjur, en sem hafa einnig sanngjarnar væntingar um hækkun á tekjum sínum .
Þegar slík húsnæðislán eru tryggð í gegnum FHA er lánveitendum veitt vernd ef lántaka verður vanskil. FHA tryggingar fyrir húsnæðislán með vaxandi eigin fé geta staðið undir nýjum kaupum, endurfjármögnun og endurhæfingu eigna. Fjármögnunin getur einnig verið fyrir einingar í sambýlum eða eignarhluti í samvinnuhúsnæði
Hápunktar
FHA býður GEM lán til lántakenda sem hafa mikla möguleika á tekjuvexti sem geta staðið undir stighækkandi greiðslum, þar sem FHA mun tryggja lánveitandann gegn tapi .
Viðbótargreiðslurnar gera kleift að greiða húsnæðislánið hraðar og með lægri heildarvaxtagreiðslum.
Vaxandi hlutabréfaveð (GEM) er afbrigði af fastvaxta húsnæðisláni þar sem viðbótargreiðslur höfuðstóls eru fyrirfram áætluð og hækka með tímanum, oft um 5% á ári.
