Hipoteca de Equidade Crescente (GEM)
O que é uma hipoteca de capital de crescimento (GEM)?
Uma hipoteca de capital de crescimento (GEM) é um tipo de hipoteca de taxa fixa em que os pagamentos mensais aumentam ao longo do tempo de acordo com um cronograma definido, em vez de permanecerem fixos e iguais ao longo do prazo do empréstimo. A taxa de juros do empréstimo não muda e nunca há amortização negativa. Em vez disso, o primeiro pagamento é um pagamento totalmente amortizado e, à medida que o valor do pagamento aumenta ao longo do tempo, o valor adicional além do que seria um pagamento totalmente amortizado é aplicado diretamente ao principal da hipoteca restante,. encurtando a vida do empréstimo e aumentando os juros gerais poupança.
Como funcionam as hipotecas de capital próprio
Uma hipoteca de capital crescente permite efetivamente que um mutuário acelere o pagamento de sua hipoteca de taxa fixa agendando pagamentos adicionais de principal que aumentam ao longo do tempo. Além de pagar o empréstimo antecipadamente, uma hipoteca de capital crescente ajuda a construir o patrimônio da casa mais rapidamente do que o mutuário poderia alavancar, se necessário. Os pagamentos para hipotecas de capital de crescimento geralmente aumentam anualmente, aumentando até 5% ao ano.
Há uma ressalva para este tipo de financiamento. Como os valores dos pagamentos aumentam anualmente, os salários dos proprietários (ou sua capacidade de pagamento) também devem aumentar para acomodar os pagamentos maiores.
Uma hipoteca de capital crescente não deve ser confundida com uma hipoteca de pagamento graduado. Uma hipoteca de pagamento graduado também tem uma taxa de juros fixa e pagamentos que aumentam em intervalos definidos. No entanto, uma hipoteca de pagamento graduado também tem amortização negativa. Em outras palavras, ao contrário de uma hipoteca de capital crescente, os pagamentos iniciais em uma hipoteca de pagamento graduado são definidos abaixo do que seria um pagamento totalmente amortizado (na verdade, eles são definidos abaixo do que seria um pagamento somente de juros). Isso cria amortização negativa, não economia de juros.
Outras considerações para GEMs
Solicitar uma hipoteca de capital de crescimento pode ser o mesmo que solicitar outros tipos de hipotecas, com requisitos de crédito comparáveis. Pode haver opções para pagamentos mais baixos associados a este tipo de hipoteca. Alguns credores que oferecem hipotecas de capital crescente visam os compradores de casa pela primeira vez que, de outra forma, não poderiam arcar com os custos iniciais de compra.
Além disso, esses empréstimos são oferecidos a mutuários que podem não se qualificar para hipotecas convencionais. A Federal Housing Administration oferece um programa de hipoteca de capital próprio especificamente para esta finalidade. As diretrizes da FHA disponibilizam hipotecas de ações crescentes para mutuários com renda limitada, mas que também têm uma expectativa razoável de aumentos em seus ganhos .
Quando essas hipotecas são seguradas pelo FHA, os credores recebem proteção em caso de inadimplência do mutuário. O seguro FHA para hipotecas de capital crescente pode cobrir novas compras, refinanciamento e reabilitação de propriedades. O financiamento também pode ser para unidades em condomínios ou ações em habitações cooperativas .
Destaques
A FHA oferece empréstimos GEM a mutuários com alto potencial de crescimento de lucros que podem cobrir pagamentos progressivamente crescentes, onde a FHA garantirá o credor contra perdas .
Os pagamentos adicionais permitem que a hipoteca seja paga mais rapidamente e com menores pagamentos de juros totais.
Uma hipoteca de capital de crescimento (GEM) é uma variação de uma hipoteca de taxa fixa em que os pagamentos adicionais do principal são pré-programados e aumentam ao longo do tempo, geralmente a 5% ao ano.
