Growing-Equity Mortgage (GEM)

Vad är ett växande aktielån (GEM)?

Ett växande kapitallån (GEM) är en typ av fasträntelån där månatliga betalningar ökar över tiden enligt ett fastställt schema, snarare än att förbli fast och lika över låneperioden. Räntan på lånet ändras inte, och det sker aldrig någon negativ amortering. Istället är den första betalningen en helt amorterande betalning och när betalningsbeloppet ökar med tiden, appliceras det ytterligare beloppet utöver vad som skulle vara en helt amorterande betalning direkt på den återstående lånebeloppet , vilket förkortar lånets livslängd och ökar den totala räntan besparingar.

Hur Growing-Equity Mortgage fungerar

Ett bolån med växande aktier gör det möjligt för en låntagare att påskynda återbetalningen av sitt bolån med fast ränta genom att schemalägga ytterligare amorteringar som ökar över tiden. Förutom att betala av lånet i förtid, hjälper ett bolån med växande kapital att bygga upp eget kapital snabbare som låntagaren kan utnyttja om det behövs. Betalningar för tillväxtkapitallån stiger vanligtvis årligen och ökar med upp till 5 % per år.

Det finns en varning för denna typ av finansiering. Eftersom betalningsbeloppen ökar årligen måste husägarnas löner (eller deras betalningsförmåga) också öka för att klara de större betalningarna.

Ett bolån med växande kapital ska inte förväxlas med ett bolån med graderad betalning. Ett graderat betalningsbolån har också en fast ränta och betalningar som ökar med fastställda intervall. Men ett graderat betalningslån har också negativ amortering. Med andra ord, till skillnad från ett bolån med växande kapital, ställs de initiala betalningarna på ett bolån med graderad betalning under vad en fullt amorterande betalning skulle vara (de är faktiskt satta under vad en räntebetalning skulle vara). Detta skapar negativa amorteringar, inte räntebesparingar.

Andra överväganden för ädelstenar

Att ansöka om ett bolån med växande kapital kan vara detsamma som att ansöka om andra typer av bolån, med jämförbara kreditkrav. Det kan finnas alternativ för lägre handpenning i samband med denna typ av bolån. Vissa långivare som erbjuder bolån med växande kapital riktar sig till förstagångsköpare som annars kanske inte skulle ha råd med inköpskostnader i förväg.

Dessutom erbjuds dessa lån till låntagare som kanske inte kvalificerar sig för konventionella bolån. Federal Housing Administration erbjuder ett inteckningsprogram med växande aktier specifikt för detta ändamål. FHA-riktlinjer gör växande aktielån tillgängliga för låntagare med begränsad inkomst, men som också har rimliga förväntningar på ökningar av sina inkomster .

När sådana inteckningar är försäkrade genom FHA, ges långivare skydd i fall av fallissemang från låntagaren. FHA-försäkring för bolån med växande kapital kan täcka nya inköp, refinansiering och rehabilitering av fastigheter. Finansieringen kan även avse andelar i bostadsrätt eller andelar i bostadsrätt

Höjdpunkter

• FHA erbjuder GEM-lån till låntagare som har en hög potential för vinsttillväxt som kan täcka progressivt ökande betalningar, där FHA kommer att försäkra långivaren mot förluster .

• Tilläggsbetalningarna gör att bolånet kan betalas av snabbare och med lägre totala räntebetalningar.

– En växande andelslån (GEM) är en variant på ett bolån med fast ränta där ytterligare amorteringar är förplanerade och ökar över tiden, ofta med 5 % per år.