Hypothèque à capital croissant (GEM)
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à capital croissant (GEM) ?
Une hypothèque à capital croissant (GEM) est un type d'hypothèque à taux fixe où les paiements mensuels augmentent au fil du temps selon un calendrier établi, plutôt que de rester fixes et égaux pendant la durée du prêt. Le taux d'intérêt sur le prêt ne change pas et il n'y a jamais d'amortissement négatif. Au lieu de cela, le premier paiement est un paiement entièrement amorti et à mesure que le montant du paiement augmente au fil du temps, le montant supplémentaire au-delà de ce qui serait un paiement entièrement amorti est appliqué directement au capital hypothécaire restant,. raccourcissant la durée du prêt et augmentant l'intérêt global. des économies.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à capital croissant
Un prêt hypothécaire à capital croissant permet effectivement à un emprunteur d'accélérer le remboursement de son prêt hypothécaire à taux fixe en programmant des paiements de capital supplémentaires qui augmentent avec le temps. En plus de rembourser le prêt par anticipation, une hypothèque à valeur nette croissante aide à accumuler plus rapidement la valeur nette de la propriété que l'emprunteur pourrait exploiter si nécessaire. Les paiements pour les prêts hypothécaires sur actions de croissance augmentent généralement chaque année, augmentant jusqu'à 5 % par an.
Il y a une mise en garde à ce type de financement. Étant donné que les montants des paiements augmentent chaque année, les salaires des propriétaires (ou leur capacité de payer) doivent également augmenter pour tenir compte des paiements plus importants.
Une hypothèque à capital croissant ne doit pas être confondue avec une hypothèque à versements progressifs. Un prêt hypothécaire à versements progressifs comporte également un taux d'intérêt fixe et des versements qui augmentent à intervalles réguliers. Cependant, une hypothèque à versements progressifs a également un amortissement négatif. En d'autres termes, contrairement à un prêt hypothécaire à capital croissant, les versements initiaux d'un prêt hypothécaire à versements progressifs sont fixés ** en dessous ** de ce que serait un paiement entièrement amorti (ils sont en fait fixés en dessous de ce que serait un paiement d'intérêts uniquement). Cela crée un amortissement négatif, et non des économies d'intérêts.
Autres considérations pour les GEM
Demander un prêt hypothécaire à capital croissant peut être le même que demander d'autres types de prêts hypothécaires, avec des exigences de crédit comparables. Il peut y avoir des options pour des acomptes inférieurs associés à ce type de prêt hypothécaire. Certains prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires à capital croissant ciblent les acheteurs d'une première maison qui, autrement, ne seraient peut-être pas en mesure de payer les coûts d'achat initiaux.
De plus, ces prêts sont offerts aux emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. La Federal Housing Administration propose un programme de prêts hypothécaires à capital croissant spécifiquement à cette fin. Les directives de la FHA permettent aux emprunteurs dont les revenus sont limités, mais qui s'attendent raisonnablement à une augmentation de leurs revenus, d'accéder à des hypothèques sur actions croissantes .
Lorsque ces prêts hypothécaires sont assurés par la FHA, les prêteurs bénéficient d'une protection en cas de défaillance de l'emprunteur. L'assurance FHA pour les prêts hypothécaires à capital croissant peut couvrir les nouveaux achats, le refinancement et la réhabilitation des propriétés. Le financement peut également concerner des unités de copropriété ou des parts de coopérative d'habitation .
Points forts
La FHA propose des prêts GEM aux emprunteurs qui ont un potentiel élevé de croissance des revenus pouvant couvrir des paiements progressivement croissants, où la FHA assurera le prêteur contre les pertes .
Les paiements supplémentaires permettent de rembourser l'hypothèque plus rapidement et avec des paiements d'intérêts totaux inférieurs.
Une hypothèque à capital croissant (GEM) est une variante d'une hypothèque à taux fixe où les remboursements de capital supplémentaires sont préprogrammés et augmentent avec le temps, souvent de 5 % par an.
