Mutuo per azioni in crescita (GEM)

Che cos'è un mutuo azionario in crescita (GEM)?

Un mutuo capitale in crescita (GEM) è un tipo di mutuo a tasso fisso in cui le rate mensili aumentano nel tempo secondo un programma prestabilito, anziché rimanere fisse e uguali per la durata del prestito. Il tasso di interesse sul prestito non cambia e non c'è mai alcun ammortamento negativo. Invece, la prima rata è una rata completamente ammortizzata e man mano che l'importo del pagamento aumenta nel tempo, l'importo aggiuntivo oltre a quello che sarebbe una rata completamente ammortizzata viene applicato direttamente al capitale residuo del mutuo,. accorciando la vita del prestito e aumentando gli interessi complessivi risparmio.

Come funzionano i mutui per azioni in crescita

Un mutuo di capitale in crescita consente effettivamente a un mutuatario di accelerare il rimborso del proprio mutuo a tasso fisso programmando pagamenti di capitale aggiuntivi che aumentano nel tempo. Oltre a estinguere anticipatamente il prestito, un mutuo di capitale in crescita aiuta a costruire un capitale proprio più velocemente che il mutuatario potrebbe sfruttare se necessario. I pagamenti per i mutui su azioni di crescita in genere aumentano ogni anno, fino al 5% all'anno.

C'è un avvertimento per questo tipo di finanziamento. Poiché gli importi dei pagamenti aumentano ogni anno, anche gli stipendi dei proprietari di case (o la loro capacità di pagare) devono aumentare per far fronte ai pagamenti più grandi.

Un mutuo a capitale crescente non deve essere confuso con un mutuo a rata graduale. Un mutuo a pagamento graduale ha anche un tasso di interesse fisso e pagamenti che aumentano a intervalli prestabiliti. Tuttavia, un mutuo a rateizzazione ha anche un ammortamento negativo. In altre parole, a differenza di un mutuo a capitale crescente, i pagamenti iniziali di un mutuo a pagamento graduale sono fissati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento completamente ammortizzato (in realtà sono fissati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento di soli interessi). Questo crea ammortamenti negativi, non risparmi sugli interessi.

Altre considerazioni per i GEM

Richiedere un mutuo a capitale crescente può essere lo stesso che richiedere altri tipi di mutuo, con requisiti di credito comparabili. Potrebbero esserci opzioni per acconti più bassi associati a questo tipo di mutuo. Alcuni istituti di credito che offrono mutui di capitale in crescita prendono di mira gli acquirenti di case per la prima volta che altrimenti potrebbero non essere in grado di permettersi i costi di acquisto anticipati.

Inoltre, questi prestiti sono offerti a mutuatari che potrebbero non beneficiare dei mutui convenzionali. L' Amministrazione federale degli alloggi offre un programma ipotecario a capitale crescente appositamente per questo scopo. Le linee guida FHA mettono a disposizione mutui azionari crescenti per i mutuatari con un reddito limitato, ma che hanno anche una ragionevole aspettativa di aumenti dei loro guadagni .

Quando tali mutui sono assicurati tramite la FHA, i prestatori ricevono protezione in caso di inadempimento del mutuatario. L'assicurazione FHA per i mutui di capitale in crescita può coprire nuovi acquisti, rifinanziamenti e riabilitazione di proprietà. Il finanziamento può riguardare anche unità condominiali o quote di cooperative edilizie .

Mette in risalto

• La FHA offre prestiti GEM a mutuatari che hanno un alto potenziale di crescita degli utili in grado di coprire pagamenti progressivamente crescenti, dove la FHA assicurerà il prestatore contro le perdite .

• I pagamenti aggiuntivi consentono di estinguere il mutuo più rapidamente e con pagamenti di interessi complessivi inferiori.

• Un mutuo capitale in crescita (GEM) è una variazione di un mutuo a tasso fisso in cui i pagamenti principali aggiuntivi sono preprogrammati e aumentano nel tempo, spesso al 5% all'anno.