Elektronisches Registrierungssystem für Hypotheken—MERS
Was ist ein elektronisches Registrierungssystem für Hypotheken – MERS?
Das Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine von der Hypothekenbankbranche erstellte Datenbank. Ein vertrauliches elektronisches Hypothekenregister mit Ursprung in den Vereinigten Staaten, das die Übertragung von und Änderungen der Bedienungsrechte und das Eigentum an den Darlehen verfolgt. Es wird von der Immobilienfinanzierungsbranche für den Handel mit Hypothekendarlehen für Wohn- und Gewerbeimmobilien verwendet.
MERS, das sich auch auf das Privatunternehmen bezieht, das die Datenbank verwaltet, ist von staatlich geförderten Unternehmen wie der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), der Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) und der Government National Mortgage zugelassen Association ( Ginnie Mae) zusammen mit Regierungsbehörden wie der Federal Housing Administration (FHA) und dem Department of Veterans Administration (VA), die an Wohnungsbaudarlehen beteiligt sind. Auch die California und Utah Housing Finance Agencies sowie alle großen Ratingagenturen der Wall Street machen davon Gebrauch.
Das elektronische Registrierungssystem für Hypotheken verstehen – MERS
Jedes Mal, wenn eine Hypothek von einer Bank an eine andere verkauft wird, wird theoretisch eine Abtretung – ein Dokument, das belegt, dass die Hypothek übertragen wurde – erstellt und in den Landbüchern des Landkreises eingetragen. Die Abtretung überträgt alle Zinsen, die der ursprüngliche Kreditgeber unter der Hypothek hatte, auf die neue Bank.
Durch die elektronische Nachverfolgung von Kreditübertragungen eliminiert MERS die langjährige Praxis, dass der Kreditgeber jedes Mal, wenn das Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird, eine Abtretung beim Bezirksregister erfassen muss.
Das MERS-System wird von Hypothekengebern, Dienstleistern, Kreditgebern in Lagerhäusern, Kreditgebern im Großhandel, Kreditgebern im Einzelhandel, Dokumentenverwahrern, Abwicklungsagenten, Titelgesellschaften, Versicherern, Investoren, Bezirksregistern und Verbrauchern verwendet. Bezirks- und Aufsichtsbeamte sowie Hausbesitzer können kostenlos auf MERS zugreifen. Hausbesitzer können Informationen zu ihren eigenen Hypotheken nachschlagen, die im System registriert sind.
Um das elektronische Tracking nutzen zu können, weist der Servicer der Hypothek ihr eine Hypotheken-Identifikationsnummer (MIN) zu und registriert das Darlehen dann in der MERS-Datenbank. Manchmal wird MERS selbst als Hypothekengläubiger bezeichnet, wie der ursprüngliche Kreditgeber in den Hypothekendokumenten offiziell genannt wird; Ein solches Darlehen wird als ursprüngliches Hypothekendarlehen (MOM) bezeichnet. Von dort aus kann der Verkäufer die Hypothek bei MERS als Bevollmächtigter des Kreditgebers (auch als Begünstigter bezeichnet) einreichen und dann die Abtretung des Darlehens an MERS im Grundbuch des Landkreises abtreten oder vermerken. Dies würde MERS zum eingetragenen Hypothekengläubiger machen.
MERS kann zwar als Hypothekennehmer in Grundbüchern des Landkreises fungieren, ist aber nicht Eigentümer des Hypothekendarlehens.
Wenn der Kreditgeber das Darlehen verkauft, aktualisiert MERS seine Informationen bezüglich der Hypothek. Der Servicer einer Hypothek kann diese aus der MERS-Datenbank entfernen lassen, indem er einen Antrag auf Deaktivierung sendet. MERS wird wiederum Fannie Mae benachrichtigen. Wenn der Servicer einer Hypothek seine Mitgliedschaft bei MERS vollständig beenden möchte, muss er auch Fannie Mae so schnell wie möglich benachrichtigen.
Vor- und Nachteile des elektronischen Registrierungssystems für Hypotheken—MERS
Als elektronische One-Stop-Site für Hypothekendokumente – Treuhandurkunden und Schuldscheine – vereinfacht MERS den Hypothekenprozess erheblich. MERS kann bis zu einem gewissen Grad kostensparend wirken, da es als Hypothekengläubiger den Aufwand für die Erfassung der Übertragung von a
Hypothek von einem Kreditgeber zum anderen. Das Darlehen im Namen von MERS (als Nominee) in den Grundbüchern zu haben, spart Zeit und Aufzeichnungskosten, da nicht jedes Mal mehrere Zuweisungen erforderlich sind, wenn das Darlehen den Besitzer wechselt.
Die Datenbank hat jedoch einige Kritik auf sich gezogen. Während der Immobilienkrise 2008 machte es das System zeitweise schwierig, herauszufinden, wer tatsächlich Hypotheken besaß. Dies stellte Hausbesitzer vor eine Herausforderung, die vor einer Zwangsvollstreckung oder einer Befreiung von ihren Krediten standen, da sie wissen mussten, wer ihre Hypotheken hielt, um irgendeine Form von Abhilfe zu finden.
Höhepunkte
Während MERS Zeit und Aufzeichnungskosten sparen kann, wurde es kritisiert, weil es schwer erkennbar ist, wer tatsächlich der aktuelle Eigentümer einer Hypothek ist.
Mortgage Electronic Registration System (MERS) ist eine private Datenbank, die von der Hypothekenbankbranche erstellt wurde, um die Registrierung und Übertragung von Hypotheken zu vereinfachen.
Durch die elektronische Verfolgung von Hypothekenübertragungen beseitigt MERS die Notwendigkeit, dass ein Kreditgeber die Übertragung jedes Mal, wenn das Darlehen von einer Bank an eine andere verkauft wird, beim Bezirksregister registrieren muss.
Manchmal ist MERS selbst als Hypothekengeber (Hypothekennehmer) bestimmt.
