Kiinnelainojen sähköinen rekisteröintijärjestelmä – MERS
Mikä on asuntolainarekisteröintijärjestelmä – MERS?
Mortgage Electronic Registration System (MERS) on asuntolainapankkialan luoma tietokanta. Yhdysvalloista peräisin oleva luottamuksellinen sähköinen asuntolainarekisteri, joka pitää kirjaa lainojen palveluoikeuksien ja omistusoikeuden siirroista ja muutoksista. Kiinteistörahoitusteollisuus käyttää sitä asuntolainojen ja kaupallisten asuntoluottojen tallentamiseen.
MERS, joka viittaa myös yksityisessä omistuksessa olevaan yritykseen, joka hallinnoi tietokantaa, on hyväksytty sellaisilta valtion tukemilta yrityksiltä, kuten Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) ja Government National Mortgage. Association ( Ginnie Mae) sekä asuntolainoihin osallistuvien valtion virastojen, kuten Federal Housing Administration (FHA) ja Department of Veterans Administration (VA), kanssa. Kalifornian ja Utahin asuntorahoitustoimistot ja kaikki suuret Wall Streetin luokituslaitokset käyttävät sitä myös.
Kiinnityslainojen sähköisen rekisteröintijärjestelmän ymmärtäminen – MERS
Joka kerta kun asuntolaina myydään pankista toiseen, toimeksianto – asiakirja, joka osoittaa, että kiinnitys on siirretty – laaditaan teoriassa ja kirjataan läänin maarekisteriin. Toimeksianto siirtää kaikki alkuperäisen lainanantajan kiinnityskorot uudelle pankille.
Seuraamalla lainansiirtoja sähköisesti MERS poistaa pitkäaikaisen käytännön, jonka mukaan lainanantajan on kirjattava toimeksianto lääninrekisteröijälle aina, kun laina myydään pankista toiseen.
MERS-järjestelmää käyttävät asuntolainan myöntäjät, palveluntarjoajat, varastolainanantajat, tukkulainanantajat, vähittäislainanantajat, asiakirjojen säilyttäjät, selvitysasiamiehet, omistusoikeusyhtiöt, vakuutuksenantajat, sijoittajat, lääninrekisteröijät ja kuluttajat. Maakunta- ja viranomaisviranomaiset sekä asunnonomistajat voivat käyttää MERS-palvelua ilmaiseksi. Asunnonomistajat voivat etsiä tietoja omista asuntolainoistaan, jotka on rekisteröity järjestelmään.
Sähköisen seurannan käyttämiseksi asuntolainan hoitaja antaa sille asuntolainatunnisteen (MIN) ja rekisteröi sitten lainan MERS-tietokantaan. Joskus MERS itse nimetään kiinnityksen haltijaksi, kuten alkuperäistä lainanantajaa kutsutaan virallisesti kiinnitysasiakirjoissa; tällainen laina tunnetaan alkuperäisenä kiinnityslaina (MOM) -lainana. Sieltä myyjä voi nostaa kiinnityksen MERS:llä lainanantajan nimeämänä (kutsutaan myös edunsaajaksi) ja sitten osoittaa tai kirjata lainan luovutuksen MERS:lle läänin maarekisteriin. Tämä tekisi MERS:stä ennätyksellisen asuntolainaajan.
Vaikka MERS voi toimia asuntolainaajana läänin maarekisterissä, se ei itse asiassa omista kiinnitystä.
Jos lainanantaja myy lainan, MERS päivittää kiinnitystietonsa. Asuntolainan hoitaja voi poistaa sen MERS-tietokannasta lähettämällä pyynnön sen poistamiseksi käytöstä. MERS puolestaan ilmoittaa asiasta Fannie Maelle. Jos asuntolainan hoitaja haluaa lopettaa MERS-jäsenyytensä kokonaan, sen on ilmoitettava siitä myös Fannie Maelle mahdollisimman pian.
Hyödyt ja haitat asuntolainarekisteröintijärjestelmästä – MERS
MERS yksinkertaistaa asuntolainaprosessia huomattavasti sähköisenä yhden luukun sivustona asuntolainaasiakirjoille – luottamusasiakirjoille ja velkakirjoille. MERS voi toimia jossain määrin kustannussäästönä, koska toimiessaan asuntolainaajana se leikkaa siirron kirjaamisesta aiheutuvia kustannuksia.
asuntolaina lainanantajalta toiselle. Lainan kirjaaminen MERS:n nimiin (valtuutettuna) kiinteistörekisterissä säästää aikaa ja kirjaamiskustannuksia, koska useita toimeksiantoja ei tarvita joka kerta, kun laina vaihtuu.
Tietokanta on kuitenkin saanut osakseen kritiikkiä. Vuoden 2008 asuntokriisin aikana järjestelmä vaikeutti toisinaan asuntolainojen todellisen omistuksen selvittämistä. Tämä aiheutti haasteen asunnonomistajille, jotka joutuivat uhkaamaan ulosmittausta tai helpotusta lainoistaan, koska heidän täytyi tietää, kenellä oli asuntolainansa, jotta he voivat löytää jonkinlaisen korjaustoimenpiteen.
##Kohokohdat
Vaikka MERS voi säästää aikaa ja kirjaamiskustannuksia, se on herättänyt kritiikkiä siitä, että on vaikea nähdä, kuka todellisuudessa on asuntolainan nykyinen omistaja.
Mortgage Electronic Registration System (MERS) on yksityisomistuksessa oleva tietokanta, jonka asuntolainapankkiala loi yksinkertaisesti kiinnitysten rekisteröintiä ja siirtoa varten.
Seuraamalla asuntolainasiirtoja sähköisesti MERS eliminoi lainanantajan tarpeen rekisteröidä siirto maakuntarekisteriin aina, kun laina myydään pankista toiseen.
Joskus MERS itse on nimetty asuntolainanantajaksi (kiinnelainan saaja).
