Système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires—MERS
Qu'est-ce qu'un système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires—MERS ?
Le système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires (MERS) est une base de données créée par le secteur des prêts hypothécaires. Registre électronique confidentiel des hypothèques originaire des États-Unis, il assure le suivi des transferts et des modifications des droits de gestion et de la propriété des prêts. Il est utilisé par le secteur du financement immobilier pour la négociation d'enregistrements de prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux.
MERS, qui fait également référence à la société privée qui gère la base de données, est approuvé par des entreprises parrainées par le gouvernement telles que la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) et la Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae),. ainsi que des agences gouvernementales telles que la Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Veterans Administration (VA) qui sont impliquées dans les prêts au logement. Les agences de financement du logement de la Californie et de l'Utah et toutes les grandes agences de notation de Wall Street l'utilisent également.
Comprendre le système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires—MERS
Chaque fois qu'une hypothèque est vendue d'une banque à une autre, une cession - un document montrant que l'hypothèque a été transférée - est, en théorie, préparée et enregistrée dans les registres fonciers du comté. La cession transfère tous les intérêts que le prêteur initial avait en vertu de l'hypothèque à la nouvelle banque.
En suivant les transferts de prêt par voie électronique, le MERS élimine la pratique de longue date selon laquelle le prêteur doit enregistrer une cession auprès du registraire du comté chaque fois que le prêt est vendu d'une banque à une autre.
Le système MERS est utilisé par les initiateurs de prêts hypothécaires, les gestionnaires, les prêteurs d'entrepôt, les prêteurs en gros, les prêteurs au détail, les dépositaires de documents, les agents de règlement, les sociétés de titres, les assureurs, les investisseurs, les enregistreurs de comté et les consommateurs. Les responsables du comté et de la réglementation ainsi que les propriétaires peuvent accéder gratuitement au MERS. Les propriétaires peuvent rechercher des informations sur leurs propres hypothèques qui sont enregistrées dans le système.
Afin d'utiliser le suivi électronique, le gestionnaire de l'hypothèque lui attribue un numéro d'identification hypothécaire (MIN) et enregistre ensuite le prêt dans la base de données MERS. Parfois, le MERS lui-même est désigné comme le créancier hypothécaire, car le prêteur initial est officiellement appelé dans les documents hypothécaires ; un tel prêt est connu sous le nom de prêt hypothécaire initial (MOM). À partir de là, le vendeur peut créer l'hypothèque auprès du MERS en tant que mandataire du prêteur (également appelé bénéficiaire), puis céder ou enregistrer la cession du prêt au MERS dans le registre foncier du comté. Cela ferait du MERS le créancier hypothécaire officiel.
Bien que le MERS puisse agir en tant que créancier hypothécaire dans les registres fonciers du comté, il n'est pas réellement propriétaire du prêt hypothécaire.
Si le prêteur vend le prêt, le MERS mettra à jour ses informations concernant l'hypothèque. L'administrateur d'une hypothèque peut la faire supprimer de la base de données MERS en envoyant une demande de désactivation. Le MERS informera à son tour Fannie Mae. Si le gestionnaire d'une hypothèque souhaite mettre fin entièrement à son adhésion au MERS, il doit également en informer Fannie Mae dès que possible.
Avantages et inconvénients du système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires—MERS
En tant que site électronique à guichet unique pour les documents hypothécaires (actes de fiducie et billets à ordre), MERS simplifie grandement le processus hypothécaire. Le MERS peut constituer une mesure d'économie dans une certaine mesure car, en agissant en tant que créancier hypothécaire, il réduit les frais d'enregistrement du transfert d'un
prêt hypothécaire d'un prêteur à un autre. Avoir le prêt au nom du MERS (en tant que mandataire) dans les registres fonciers permet d'économiser du temps et des coûts d'enregistrement car plusieurs affectations ne sont pas nécessaires à chaque fois que le prêt change de mains.
La base de données a cependant suscité quelques critiques. Au cours de la crise du logement de 2008, le système a parfois rendu difficile de déterminer qui possédait réellement des hypothèques. Cela a créé un défi pour les propriétaires confrontés à une saisie ou à une exonération de leurs prêts, car ils avaient besoin de savoir qui détenait leurs hypothèques afin de trouver une forme de recours.
Points forts
Bien que le MERS permette d'économiser du temps et des coûts d'enregistrement, il a suscité des critiques car il est difficile de voir qui est réellement le propriétaire actuel d'une hypothèque.
Le système d'enregistrement électronique des prêts hypothécaires (MERS) est une base de données privée créée par le secteur des prêts hypothécaires pour simplifier l'enregistrement et le transfert des prêts hypothécaires.
En suivant les transferts hypothécaires par voie électronique, MERS élimine la nécessité pour un prêteur d'enregistrer le transfert auprès de l'enregistreur du comté chaque fois que le prêt est vendu d'une banque à une autre.
Parfois, le MERS lui-même est désigné comme prêteur hypothécaire (créancier hypothécaire).
