住宅ローン電子登録システム—MERS

##住宅ローンの電子登録システム—MERSとは何ですか？

住宅ローン電子登録システム（MERS）は、住宅ローン業界によって作成されたデータベースです。米国で作成された住宅ローンの機密電子レジストリであり、サービス権とローンの所有権の譲渡と変更を追跡します。これは、住宅および商業用不動産ローンの記録取引のために不動産金融業界で使用されます。

データベースを管理する民間企業も指すMERSは、連邦住宅ローン協会（ファニーメイ）、連邦住宅ローン抵当金庫（フレディマック） 、政府支援機関などの政府支援企業によって承認されています。住宅ローンに関与する連邦住宅管理局（FHA）や退役軍人管理局（VA）などの政府機関に沿った協会（ジニーメイ） 。カリフォルニア州とユタ州の住宅金融機関、およびすべての主要なウォール街の格付け機関もこれを利用しています。

##住宅ローンの電子登録システムを理解する—MERS

住宅ローンが1つの銀行から別の銀行に売却されるたびに、割り当て（住宅ローンが譲渡されたことを示す文書）が作成され、郡の土地記録に記録されます。譲渡は、元の貸し手が住宅ローンの下で持っていたすべての利息を新しい銀行に譲渡します。

ローンの送金を電子的に追跡することにより、MERSは、ローンが銀行間で売却されるたびに、貸し手が郡の記録係に割り当てを記録しなければならないという長年の慣行を排除します。

MERSシステムは、住宅ローンのオリジネーター、サービサー、倉庫の貸し手、卸売りの貸し手、小売りの貸し手、文書管理者、決済エージェント、タイトル会社、保険会社、投資家、郡の記録者、および消費者によって使用されます。郡および規制当局および住宅所有者は、MERSに無料でアクセスできます。住宅所有者は、システムに登録されている自分の住宅ローンに関する情報を検索できます。

電子追跡を使用するために、住宅ローンのサービサーは住宅ローン識別番号（MIN）を割り当ててから、ローンをMERSデータベースに登録します。元の貸し手が住宅ローンの文書で正式に呼び出されているため、MERS自体が住宅ローンとして指定されることがあります。このようなローンは、元の住宅ローン（MOM）ローンとして知られています。そこから、売り手は、貸し手（受益者とも呼ばれる）のノミニーとしてMERSを使用して住宅ローンを組成し、郡の土地記録にMERSへのローンの割り当てを割り当てるか記録することができます。これにより、MERSは記録的な住宅ローンになります。

MERSは郡の土地記録で住宅ローンとして機能できますが、実際には住宅ローンを所有していません。

貸し手がローンを売却した場合、MERSは住宅ローンに関する情報を更新します。住宅ローンのサービサーは、住宅ローンを非アクティブ化するリクエストを送信することにより、MERSデータベースから住宅ローンを削除することができます。次に、MERSはファニーメイに通知します。住宅ローンのサービサーがMERSのメンバーシップを完全に終了したい場合は、ファニーメイにもできるだけ早く通知する必要があります。

##住宅ローン電子登録システムの長所と短所—MERS

住宅ローンの書類（信託証書と約束手形）の電子的なワンストップサイトとして、MERSは住宅ローンのプロセスを大幅に簡素化します。 MERSは、住宅ローンとして機能することにより、住宅ローンの譲渡を記録する費用を削減するため、ある程度のコスト削減策として機能することができます。

ある貸し手から別の貸し手への住宅ローン。土地記録にMERSの名前で（ノミニーとして）ローンを含めると、ローンの手が変わるたびに複数の割り当てを行う必要がないため、時間と記録コストを節約できます。

ただし、データベースにはいくつかの批判があります。 2008年の住宅危機の間、このシステムにより、実際に住宅ローンを所有しているのは誰かを分類することが困難になることがありました。それは彼らが何らかの形の救済策を実行するために彼らの住宅ローンを誰が持っているかを知る必要があったので彼らのローンからの差し押さえまたは救済に直面している住宅所有者にとって挑戦を作成しました。

##ハイライト

-MERSは時間と記録コストを節約できますが、実際に住宅ローンの現在の所有者が誰であるかを確認するのが難しいという批判が寄せられています。

-住宅ローン電子登録システム（MERS）は、住宅ローンの登録と転送を簡単にするために住宅ローン銀行業界が作成した個人所有のデータベースです。

-住宅ローンの送金を電子的に追跡することにより、MERSは、ローンが1つの銀行から別の銀行に売却されるたびに、貸し手がその送金を郡の記録係に登録する必要をなくします。

-MERS自体が住宅ローンの貸し手（住宅ローン）として指定されている場合があります。