Rafrænt veðskráningarkerfi—MERS

Hvað er rafrænt veðskráningarkerfi—MERS?

The Mortgage Electronic Registration System (MERS) er gagnagrunnur búinn til af veðbankaiðnaðinum. Trúnaðarleg rafræn veðskrá sem er upprunnin í Bandaríkjunum, heldur utan um flutning og breytingar á þjónusturétti og eignarhaldi á lánunum. Það er notað af fasteignafjármögnunariðnaðinum fyrir upptökuviðskipti með húsnæðislán og atvinnuhúsnæði.

MERS, sem vísar einnig til einkafyrirtækisins sem heldur utan um gagnagrunninn, er samþykkt af ríkisstyrktum fyrirtækjum eins og Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) og Ríkisveðlánasjóði. Association ( Ginnie Mae),. ásamt ríkisstofnunum eins og Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Administration (VA) sem taka þátt í húsnæðislánum. Húsnæðisfjármálastofnanir Kaliforníu og Utah og öll helstu matsfyrirtæki á Wall Street nýta sér það líka.

Að skilja rafræna veðskráningarkerfið—MERS

Í hvert sinn sem veð er selt frá einum banka til annars, er framsal - skjal sem sýnir að veð hefur verið flutt - fræðilega undirbúið og skráð í landabókum sýslunnar. Framsalið færir alla vexti sem upphaflegi lánveitandinn hafði af veðinu yfir í nýja bankann.

Með því að fylgjast með millifærslum lána rafrænt útilokar MERS þá langvarandi venju að lánveitandi þurfi að skrá verkefni hjá sýslumanni í hvert sinn sem lánið er selt frá einum banka til annars.

MERS kerfið er notað af stofnendum húsnæðislána, þjónustuaðilum, vöruhúsalánveitendum, heildsölulánveitendum, smásölulánveitendum, skjalavörsluaðilum, uppgjörsaðilum, eignarhaldsfyrirtækjum, vátryggjendum, fjárfestum, sýsluriturum og neytendum. Sýslu- og eftirlitsaðilar og húseigendur geta fengið aðgang að MERS án endurgjalds. Húseigendur geta flett upp upplýsingum um eigin húsnæðislán sem skráð eru í kerfið.

Til að nota rafræna mælingu úthlutar þjónustuaðili húsnæðislánsins því veðkennitölu (MIN) og skráir síðan lánið í MERS gagnagrunninum. Stundum er MERS sjálft tilnefnt sem veðhafi, eins og upphaflegi lánveitandinn er opinberlega kallaður í veðskjölunum; slíkt lán er þekkt sem upprunalegt veðhafa (MOM) lán. Þaðan getur seljandi stofnað veð hjá MERS sem tilnefndur lánveitanda (einnig nefndur rétthafi) og síðan framselt eða skráð framsal lánsins til MERS í landaskrá sýslunnar. Þetta myndi gera MERS að veðhafa skráningar.

Þó að MERS geti starfað sem veðhafi í landaskrám sýslunnar, á það í raun ekki veðlánið.

Ef lánveitandi selur lánið mun MERS uppfæra upplýsingar sínar varðandi veð. Þjónustuaðili húsnæðislána getur látið fjarlægja það úr MERS gagnagrunninum með því að senda beiðni um að gera það óvirkt. MERS mun aftur á móti láta Fannie Mae vita. Ef þjónustuaðili húsnæðislána vill hætta aðild sinni að MERS að öllu leyti, verður hann einnig að láta Fannie Mae vita eins fljótt og auðið er.

Kostir og gallar rafrænna veðskráningarkerfisins—MERS

Sem rafræn, einn stöðva síða fyrir veðskjöl — trúnaðarbréf og víxlar — einfaldar MERS veðferlið til muna. MERS getur virkað sem kostnaðarsparandi ráðstöfun að einhverju leyti vegna þess að með því að starfa sem veðhafi dregur það úr kostnaði við að skrá flutning á

veð frá einum lánveitanda til annars. Að hafa lánið á nafni MERS (sem tilnefndur) í landabókunum sparar tíma og skráningarkostnað vegna þess að mörg úthlutun er ekki nauðsynleg í hvert skipti sem lánið skiptir um hendur.

Gagnagrunnurinn hefur þó vakið nokkra gagnrýni. Í húsnæðiskreppunni 2008 gerði kerfið stundum erfitt að greina hverjir ættu húsnæðislán. Það skapaði áskorun fyrir húseigendur sem stóðu frammi fyrir eignaupptöku eða undanþágu frá lánum sínum, þar sem þeir þurftu að vita hver ætti húsnæðislánin þeirra til að vinna úr einhvers konar úrræðum.

Hápunktar

• Þó að MERS geti sparað tíma og skráningarkostnað hefur það vakið gagnrýni fyrir að gera það erfitt að sjá hver er í raun og veru núverandi eigandi húsnæðisláns.

• Rafrænt skráningarkerfi húsnæðislána (MERS) er gagnagrunnur í einkaeigu sem veðbankaiðnaðurinn bjó til til einfaldlega að skrá og flytja húsnæðislán.

• Með því að rekja veðfærslur rafrænt útilokar MERS að lánveitandi þurfi að skrá millifærsluna hjá sýslumanni í hvert sinn sem lánið er selt frá einum banka til annars.

• Stundum er MERS sjálft hannaður sem veðlánveitandi (veðhafi).