Sistema di registrazione elettronica dei mutui: MERS
Che cos'è un sistema di registrazione elettronica dei mutui: MERS?
Il Mortgage Electronic Registration System (MERS) è un database creato dal settore bancario ipotecario. Un registro elettronico riservato dei mutui originato negli Stati Uniti, tiene traccia dei trasferimenti e delle modifiche ai diritti di servizio e alla proprietà dei prestiti. È utilizzato dal settore finanziario immobiliare per il trading di registrazione di mutui ipotecari residenziali e commerciali.
MERS, che si riferisce anche alla società privata che gestisce il database, è approvato da imprese sponsorizzate dal governo come la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) e il Government National Mortgage Associazione ( Ginnie Mae),. insieme ad agenzie governative come la Federal Housing Administration (FHA) e il Department of Veterans Administration (VA) che sono coinvolte nei prestiti per la casa. Ne fanno uso anche le agenzie di finanza immobiliare della California e dello Utah e tutte le principali agenzie di rating di Wall Street.
Comprendere il sistema di registrazione elettronica dei mutui: MERS
Ogni volta che un'ipoteca viene venduta da una banca all'altra, un incarico, un documento che mostra che l'ipoteca è stata trasferita, viene, in teoria, preparato e registrato nei registri fondiari della contea. L'assegnazione trasferisce tutti gli interessi che il prestatore originario aveva sotto l'ipoteca alla nuova banca.
Tracciando elettronicamente i trasferimenti di prestito, MERS elimina la pratica di vecchia data secondo cui il prestatore deve registrare un incarico presso il registratore di contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca all'altra.
Il sistema MERS è utilizzato da cedenti di mutui, servicer, finanziatori di magazzini, istituti di credito all'ingrosso, istituti di credito al dettaglio, depositari di documenti, agenti di regolamento, società di titoli, assicuratori, investitori, registratori di contea e consumatori. I funzionari di contea e di regolamentazione e i proprietari di case possono accedere gratuitamente a MERS. I proprietari di abitazione possono cercare informazioni sui propri mutui registrati nel sistema.
Per utilizzare il tracciamento elettronico, il gestore del mutuo assegna allo stesso un numero di identificazione del mutuo (MIN) e quindi registra il prestito presso la banca dati MERS. A volte, la stessa MERS è designata come mutuatario, poiché il prestatore originale è ufficialmente chiamato nei documenti del mutuo; tale prestito è noto come prestito ipotecario originale (MOM). Da lì, il venditore può originare l'ipoteca con MERS in qualità di intestatario del prestatore (indicato anche come beneficiario), quindi assegnare o registrare l'assegnazione del prestito a MERS nel registro fondiario della contea. Ciò renderebbe MERS il mutuatario registrato.
Sebbene la MERS possa fungere da mutuatario nei registri fondiari della contea, in realtà non possiede il mutuo ipotecario.
Se il prestatore vende il prestito, MERS aggiornerà le sue informazioni relative al mutuo. Il gestore di un mutuo può farlo rimuovere dal database MERS inviando una richiesta per la sua disattivazione. La MERS, a sua volta, avviserà Fannie Mae. Se il gestore di un mutuo vuole terminare completamente la propria iscrizione a MERS, deve anche avvisare Fannie Mae il prima possibile.
Pro e contro del sistema di registrazione elettronica del mutuo: MERS
In quanto sito elettronico unico per i documenti ipotecari, atti di fiducia e cambiali, MERS semplifica notevolmente il processo di mutuo. La MERS può agire in una certa misura come misura di risparmio sui costi perché, agendo come ipotecario, riduce le spese di registrazione del trasferimento di un
mutuo da un prestatore all'altro. Avere il prestito a nome di MERS (come intestatario) nei registri fondiari consente di risparmiare tempo e costi di registrazione perché non sono necessarie più assegnazioni ogni volta che il prestito passa di mano.
Tuttavia, il database ha attirato alcune critiche. Durante la crisi immobiliare del 2008, il sistema ha reso a volte difficile stabilire chi fosse effettivamente il proprietario dei mutui. Ciò ha creato una sfida per i proprietari di case che devono affrontare la preclusione o il sollievo dai loro prestiti, poiché avevano bisogno di sapere chi deteneva i loro mutui per elaborare una qualche forma di rimedio.
Mette in risalto
Sebbene MERS possa risparmiare tempo e costi di registrazione, ha suscitato critiche per aver reso difficile vedere chi è effettivamente l'attuale proprietario di un mutuo.
Il sistema di registrazione elettronica dei mutui (MERS) è un database di proprietà privata creato dal settore bancario dei mutui per la semplice registrazione e trasferimento dei mutui.
Tracciando elettronicamente i trasferimenti ipotecari, MERS elimina la necessità di un prestatore di registrare il trasferimento presso il registro di contea ogni volta che il prestito viene venduto da una banca all'altra.
A volte la stessa MERS è designata come prestatore di mutui ipotecari.
