Elektronisk registreringssystem for realkreditlån — MERS

Hvad er et elektronisk registreringssystem for realkreditlån — MERS?

Mortgage Electronic Registration System (MERS) er en database oprettet af realkreditsektoren. Et fortroligt elektronisk register over realkreditlån, der stammer fra USA, holder styr på overførsler af og ændringer af servicerettigheder og ejerskab af lånene. Det bruges af ejendomsfinansieringsindustrien til handel med bolig- og kommercielle realkreditlån.

MERS, som også refererer til det privatejede selskab, der administrerer databasen, er godkendt af sådanne regeringssponserede virksomheder som Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) og Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae),. sammen med sådanne offentlige agenturer som Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Administration (VA), der er involveret i boliglån. Californiens og Utahs boligfinansieringsbureauer og alle større Wall Street-vurderingsbureauer gør også brug af det.

Forståelse af det elektroniske registreringssystem for realkreditlån — MERS

Hver gang et realkreditlån sælges fra et pengeinstitut til et andet, udarbejdes en overdragelse - et dokument, der viser, at pantet er overdraget - teoretisk og registreres i amtets jordbøger. Opgaven overfører alle de renter, den oprindelige långiver havde under realkreditlånet, til den nye bank.

Ved at spore låneoverførsler elektronisk fjerner MERS den mangeårige praksis, at långiver skal registrere en opgave hos amtsregistratoren, hver gang lånet sælges fra en bank til en anden.

MERS-systemet bruges af realkreditinstitutter, servicevirksomheder, varehuslångivere, engroslångivere, detaillångivere, dokumentdepoter, afregningsagenter, ejendomsretlige virksomheder, forsikringsselskaber, investorer, amtsregistratorer og forbrugere. Amts- og regulatoriske embedsmænd og husejere kan få adgang til MERS gratis. Boligejere kan søge oplysninger om deres egne realkreditlån, der er tinglyst i systemet.

For at kunne bruge den elektroniske sporing tildeler pantets serviceudbyder et pantidentifikationsnummer (MIN) og registrerer derefter lånet i MERS-databasen. Nogle gange er MERS selv udpeget som panthaver, som den oprindelige långiver officielt kaldes i pantedokumenterne; et sådant lån er kendt som et originalt panthaverlån (MOM). Derfra kan sælgeren oprette realkreditlånet med MERS som en nomineret af långiveren (også kaldet modtageren), og derefter tildele eller registrere overdragelsen af lånet til MERS i amtets jordbog. Dette ville gøre MERS til den registrerede panthaver.

Mens MERS kan fungere som panthaver i county jordregistre, ejer den faktisk ikke realkreditlånet.

Hvis långiver sælger lånet, vil MERS opdatere sine oplysninger om realkreditlånet. Serviceudbyderen af et realkreditlån kan få det fjernet fra MERS-databasen ved at sende en anmodning om at få det deaktiveret. MERS vil til gengæld underrette Fannie Mae. Hvis udbyderen af et realkreditlån ønsker at afslutte sit medlemskab med MERS helt, skal den også underrette Fannie Mae så hurtigt som muligt.

Fordele og ulemper ved det elektroniske registreringssystem for realkreditlån — MERS

Som et elektronisk, one-stop-websted for pantedokumenter – tillidsbreve og gældsbreve – forenkler MERS i høj grad realkreditprocessen. MERS kan til en vis grad fungere som en omkostningsbesparende foranstaltning, fordi den ved at optræde som panthaver reducerer udgifterne til registrering af overførslen af en

pant fra en långiver til en anden. At have lånet i MERS' navn (som nomineret) i landbogen sparer tid og registreringsomkostninger, fordi flere opgaver ikke er nødvendige, hver gang lånet skifter hænder.

Databasen har dog fået en del kritik. Under boligkrisen i 2008 gjorde systemet det til tider svært at finde ud af, hvem der egentlig ejede realkreditlån. Det skabte en udfordring for husejere, der stod over for tvangsauktion eller fritagelse for deres lån, da de havde brug for at vide, hvem der havde deres realkreditlån for at finde ud af en form for afhjælpning.

Højdepunkter

• Mens MERS kan spare tid og registrere omkostninger, har det givet anledning til kritik for at gøre det svært at se, hvem der egentlig er den nuværende ejer af et realkreditlån.

• Mortgage Electronic Registration System (MERS) er en privatejet database, som realkreditsektoren har oprettet for blot at registrere og overføre realkreditlån.

• Ved at spore realkreditoverførsler elektronisk fjerner MERS behovet for, at en långiver skal registrere overførslen hos amtsregistratoren, hver gang lånet sælges fra en bank til en anden.

• Nogle gange er MERS selv udpeget som realkreditgiver (panthaver).