Система электронной регистрации ипотеки — MERS

Что такое система электронной регистрации ипотеки — MERS?

Электронная система регистрации ипотечных кредитов (MERS) представляет собой базу данных, созданную индустрией ипотечных банковских услуг. Конфиденциальный электронный реестр ипотечных кредитов, созданный в Соединенных Штатах, отслеживает передачу и изменение прав обслуживания и прав собственности на кредиты. Он используется в сфере финансирования недвижимости для регистрации сделок с ипотечными кредитами на жилую и коммерческую недвижимость.

MERS, который также относится к частной компании, управляющей базой данных, одобрен такими спонсируемыми государством предприятиями, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования ( Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация. Ассоциация ( Ginnie Mae),. наряду с такими государственными учреждениями, как Федеральное жилищное управление (FHA) и Департамент по делам ветеранов (VA), которые занимаются жилищными кредитами. Агентства жилищного финансирования Калифорнии и Юты, а также все крупные рейтинговые агентства Уолл-Стрит также используют его.

Понимание системы электронной регистрации ипотеки — MERS

Каждый раз, когда закладная продается из одного банка в другой, теоретически оформляется и регистрируется уступка — документ, свидетельствующий о том, что закладная передана. Уступка передает все проценты, которые первоначальный кредитор имел по ипотеке, новому банку.

Отслеживая переводы кредита в электронном виде, MERS устраняет давнюю практику, согласно которой кредитор должен регистрировать назначение в регистраторе округа каждый раз, когда кредит продается из одного банка в другой.

Система MERS используется ипотечными кредиторами, сервисными агентами, кредиторами складов, оптовыми кредиторами, розничными кредиторами, хранителями документов, расчетными агентами, титульными компаниями, страховщиками, инвесторами, окружными регистраторами и потребителями. Должностные лица округа и регулирующие органы, а также домовладельцы могут получить доступ к MERS бесплатно. Домовладельцы могут искать информацию о своих ипотечных кредитах, зарегистрированных в системе.

Чтобы использовать электронное отслеживание, ипотечный сервис присваивает ему идентификационный номер ипотеки (MIN), а затем регистрирует кредит в базе данных MERS. Иногда в качестве залогодержателя указывается сам MERS, поскольку в ипотечных документах официально называется первоначальный кредитор; такая ссуда известна как первоначальная ссуда залогодержателя (MOM). Оттуда продавец может оформить ипотечный кредит в MERS в качестве номинального представителя кредитора (также называемого бенефициаром), а затем уступить или зарегистрировать уступку кредита MERS в земельной книге округа. Это сделало бы MERS зарегистрированным залогодержателем.

Хотя MERS может выступать в качестве залогодержателя в земельных документах округа, на самом деле он не является владельцем ипотечного кредита.

Если кредитор продает кредит, MERS обновит свою информацию об ипотеке. Обслуживающий ипотечный кредит может удалить его из базы данных MERS, отправив запрос на его деактивацию. MERS, в свою очередь, уведомит Fannie Mae. Если лицо, обслуживающее ипотечный кредит, хочет полностью прекратить свое членство в MERS, оно также должно как можно скорее уведомить об этом Fannie Mae.

Плюсы и минусы системы электронной регистрации ипотеки — MERS

Являясь электронным универсальным сайтом для ипотечных документов — договоров доверительного управления и векселей — MERS значительно упрощает процесс ипотеки. MERS может в некоторой степени действовать как мера экономии, потому что, действуя в качестве залогодержателя, он сокращает расходы на регистрацию передачи

ипотека от одного кредитора к другому. Наличие ссуды на имя MERS (в качестве номинального держателя) в земельных записях экономит время и затраты на регистрацию, поскольку нет необходимости в многократном назначении каждый раз, когда ссуда переходит из рук в руки.

Однако база данных вызвала некоторую критику. Во время жилищного кризиса 2008 года система временами затрудняла определение того, кому на самом деле принадлежат ипотечные кредиты. Это создало проблему для домовладельцев, столкнувшихся с лишением права выкупа или освобождением от выплаты кредитов, поскольку им нужно было знать, кто держал их ипотечные кредиты, чтобы выработать какое-либо средство правовой защиты.

Особенности

• Хотя MERS может сэкономить время и затраты на регистрацию, он вызвал критику за то, что затрудняет определение того, кто на самом деле является текущим владельцем ипотечного кредита.

• Электронная система регистрации ипотечных кредитов (MERS) представляет собой частную базу данных, созданную индустрией ипотечных банковских услуг для простой регистрации и передачи ипотечных кредитов.

• Отслеживая ипотечные переводы в электронном виде, MERS избавляет кредитора от необходимости регистрировать перевод в окружном регистраторе каждый раз, когда кредит продается из одного банка в другой.

• Иногда в качестве ипотечного кредитора (залогодержателя) назначается сам МЭРС.