Elektroniczny system ewidencji hipotecznej – MERS
Co to jest elektroniczny system ewidencji hipotecznej — MERS?
Elektroniczny System Rejestracji Hipotecznych (MERS) to baza danych stworzona przez branżę bankowości hipotecznej. Poufny elektroniczny rejestr kredytów hipotecznych powstałych w Stanach Zjednoczonych śledzi transfery i modyfikacje praw do obsługi i własności kredytów. Jest używany przez branżę finansowania nieruchomości do obrotu hipotecznymi kredytami mieszkaniowymi i komercyjnymi.
MERS, który odnosi się również do prywatnej firmy zarządzającej bazą danych, jest zatwierdzony przez takie przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd, jak Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) i Government National Mortgage Stowarzyszenie ( Ginnie Mae) wraz z takimi agencjami rządowymi jak Federal Housing Administration (FHA) i Department of Veterans Administration (VA), które zajmują się kredytami mieszkaniowymi. Korzystają z niego również agencje finansowe stanu Kalifornia i Utah oraz wszystkie główne agencje ratingowe z Wall Street.
Zrozumienie elektronicznego systemu ewidencji hipotecznej — MERS
Za każdym razem, gdy hipoteka jest sprzedawana z jednego banku do drugiego, cesja – dokument potwierdzający przeniesienie hipoteki – jest teoretycznie sporządzana i rejestrowana w ewidencji gruntów powiatowych. Cesja przenosi wszystkie odsetki pierwotnego kredytodawcy z tytułu hipoteki na nowy bank.
Poprzez elektroniczne śledzenie przelewów kredytowych, MERS eliminuje wieloletnią praktykę, zgodnie z którą pożyczkodawca musi rejestrować cesję w rejestratorze okręgowym za każdym razem, gdy pożyczka jest sprzedawana z jednego banku do drugiego.
System MERS jest używany przez inicjatorów hipotecznych, serwisantów, pożyczkodawców magazynowych, pożyczkodawców hurtowych, pożyczkodawców detalicznych, depozytariuszy dokumentów, agentów rozliczeniowych, firmy tytułowe, ubezpieczycieli, inwestorów, rejestratorów okręgowych i konsumentów. Urzędnicy hrabstw i organów regulacyjnych oraz właściciele domów mogą uzyskać bezpłatny dostęp do MERS. Właściciele domów mogą wyszukiwać informacje na temat własnych kredytów hipotecznych zarejestrowanych w systemie.
W celu skorzystania z elektronicznego śledzenia, obsługujący kredyt hipoteczny nadaje mu numer identyfikacyjny hipoteki (MIN), a następnie rejestruje kredyt w bazie MERS. Czasami sam MERS jest określany jako wierzyciel hipoteczny, ponieważ pierwotny kredytodawca jest oficjalnie nazywany w dokumentach hipotecznych; taka pożyczka jest znana jako pożyczka hipoteczna (MOM). Stamtąd sprzedający może ustanowić hipotekę w MERS jako pełnomocnik pożyczkodawcy (zwany również beneficjentem), a następnie dokonać cesji lub odnotować cesję pożyczki na rzecz MERS w ewidencji gruntów powiatowych. To uczyniłoby MERS zastawnym hipotecznym.
Chociaż MERS może działać jako hipoteka w ewidencji gruntów hrabstwa, w rzeczywistości nie jest właścicielem hipoteki.
Jeśli pożyczkodawca sprzeda pożyczkę, MERS zaktualizuje swoje informacje dotyczące hipoteki. Obsługujący kredyt hipoteczny może usunąć go z bazy MERS, wysyłając prośbę o jego dezaktywację. MERS z kolei powiadomi Fannie Mae. Jeśli osoba obsługująca kredyt hipoteczny chce całkowicie zakończyć swoje członkostwo w MERS, musi również jak najszybciej powiadomić o tym Fannie Mae.
Plusy i minusy elektronicznego systemu ewidencji hipotecznej — MERS
Jako elektroniczna, kompleksowa strona z dokumentami hipotecznymi — aktami powierniczymi i wekslami — MERS znacznie upraszcza proces hipoteczny. MERS może do pewnego stopnia działać jako środek oszczędnościowy, ponieważ działając jako wierzyciel hipoteczny, obniża koszty rejestrowania przeniesienia
hipoteka od jednego pożyczkodawcy do drugiego. Posiadanie pożyczki w imieniu MERS (jako osoba nominowana) w ewidencji gruntów oszczędza czas i koszty rejestrowania, ponieważ wielokrotne przydziały nie są konieczne za każdym razem, gdy pożyczka zmienia właściciela.
Baza danych spotkała się jednak z krytyką. Podczas kryzysu mieszkaniowego w 2008 r. system czasami utrudniał ustalenie, kto faktycznie posiadał kredyty hipoteczne. Stworzyło to wyzwanie dla właścicieli domów stojących w obliczu wykluczenia lub zwolnienia z kredytów, ponieważ musieli wiedzieć, kto posiadał swoje kredyty hipoteczne, aby wypracować jakąś formę środka zaradczego.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Podczas gdy MERS może zaoszczędzić czas i koszty rejestrowania, wywołał krytykę za to, że trudno jest stwierdzić, kto faktycznie jest aktualnym właścicielem kredytu hipotecznego.
Mortgage Electronic Registration System (MERS) to prywatna baza danych stworzona przez branżę bankowości hipotecznej w celu prostej rejestracji i przenoszenia hipotek.
Dzięki elektronicznemu śledzeniu przelewów hipotecznych, MERS eliminuje potrzebę rejestrowania przez kredytodawcę przelewu w rejestratorze za każdym razem, gdy kredyt jest sprzedawany z jednego banku do drugiego.
Czasami sam MERS jest wyznaczony jako kredytodawca hipoteczny (hipoteka).
