Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji—MERS
Apakah Itu Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji—MERS?
Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji (MERS) ialah pangkalan data yang dicipta oleh industri perbankan gadai janji. Sebuah pendaftaran elektronik sulit gadai janji yang berasal dari Amerika Syarikat, ia menjejaki pemindahan dan pengubahsuaian kepada hak servis dan pemilikan pinjaman. Ia digunakan oleh industri kewangan hartanah untuk perdagangan merekod pinjaman gadai janji kediaman dan komersial.
MERS, yang juga merujuk kepada syarikat milik persendirian yang menguruskan pangkalan data, diluluskan oleh perusahaan tajaan kerajaan seperti Persatuan Gadai Janji Kebangsaan Persekutuan (Fannie Mae), Perbadanan Gadai Janji Pinjaman Rumah Persekutuan ( Freddie Mac) dan Gadai Janji Nasional Kerajaan Persatuan ( Ginnie Mae),. bersama-sama agensi kerajaan seperti Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) dan Jabatan Pentadbiran Veteran (VA) yang terlibat dalam pinjaman perumahan. Agensi Kewangan Perumahan California dan Utah serta semua agensi penarafan utama Wall Street turut menggunakannya.
Memahami Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji—MERS
Setiap kali gadai janji dijual dari satu bank ke bank lain, tugasan—dokumen yang menunjukkan gadai janji telah dipindahkan—secara teorinya, disediakan dan direkodkan dalam rekod tanah daerah. Tugasan memindahkan semua faedah pemberi pinjaman asal di bawah gadai janji kepada bank baharu.
Dengan menjejaki pemindahan pinjaman secara elektronik, MERS menghapuskan amalan lama bahawa pemberi pinjaman mesti merekodkan tugasan dengan perakam daerah setiap kali pinjaman dijual dari satu bank ke bank yang lain.
Sistem MERS digunakan oleh pemula gadai janji, pemberi perkhidmatan, pemberi pinjaman gudang, pemberi pinjaman borong, pemberi pinjaman runcit, penjaga dokumen, ejen penyelesaian, syarikat hak milik, penanggung insurans, pelabur, perakam daerah dan pengguna. Pegawai daerah dan kawal selia serta pemilik rumah boleh mengakses MERS secara percuma. Pemilik rumah boleh mencari maklumat mengenai gadai janji mereka sendiri yang berdaftar dengan sistem.
Untuk menggunakan penjejakan elektronik, penyedia perkhidmatan gadai janji memberikannya nombor pengenalan gadai janji (MIN) dan kemudian mendaftarkan pinjaman dengan pangkalan data MERS. Kadangkala, MERS sendiri ditetapkan sebagai pemegang gadai janji, kerana pemberi pinjaman asal secara rasmi dipanggil dalam dokumen gadai janji; pinjaman sedemikian dikenali sebagai pinjaman gadai janji asal (MOM). Dari situ, penjual boleh membuat asal gadai janji dengan MERS sebagai penama pemberi pinjaman (juga dirujuk sebagai benefisiari), dan kemudian menyerahkan atau merekodkan penyerahan pinjaman kepada MERS dalam rekod tanah daerah. Ini akan menjadikan MERS sebagai pemegang gadai janji rekod.
Walaupun MERS boleh bertindak sebagai pemegang gadai janji dalam rekod tanah daerah, ia sebenarnya tidak memiliki gadai janji itu.
Jika pemberi pinjaman menjual pinjaman, MERS akan mengemas kini maklumatnya mengenai gadai janji. Pelayan gadai janji boleh mengeluarkannya daripada pangkalan data MERS dengan menghantar permintaan untuk menyahaktifkannya. MERS akan, seterusnya, memberitahu Fannie Mae. Jika penyedia perkhidmatan gadai janji ingin menamatkan keahlian mereka dengan MERS sepenuhnya, ia juga mesti memaklumkan Fannie Mae secepat mungkin.
Kebaikan dan Keburukan Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji—MERS
Sebagai tapak sehenti elektronik untuk dokumen gadai janji—surat ikatan amanah dan nota janji hutang—MERS sangat memudahkan proses gadai janji. MERS boleh bertindak sebagai langkah penjimatan kos pada tahap tertentu kerana, dengan bertindak sebagai pemegang gadai janji, ia mengurangkan perbelanjaan merekodkan pemindahan
gadai janji dari satu pemberi pinjaman kepada yang lain. Mempunyai pinjaman atas nama MERS (sebagai penama) dalam rekod tanah menjimatkan masa dan kos rakaman kerana beberapa tugasan tidak diperlukan setiap kali pinjaman bertukar tangan.
Pangkalan data telah menarik beberapa kritikan, walaupun. Semasa krisis perumahan 2008, sistem itu kadangkala menyukarkan untuk menyelesaikan siapa sebenarnya yang memiliki gadai janji. Itu menimbulkan cabaran bagi pemilik rumah yang menghadapi perampasan atau pelepasan daripada pinjaman mereka, kerana mereka perlu mengetahui siapa yang memegang gadai janji mereka untuk menyelesaikan beberapa bentuk remedi.
##Sorotan
Walaupun MERS boleh menjimatkan masa dan kos rakaman, ia telah mendapat kritikan kerana menyukarkan untuk melihat siapa sebenarnya pemilik gadai janji semasa.
Sistem Pendaftaran Elektronik Gadai Janji (MERS) ialah pangkalan data milik persendirian yang dicipta oleh industri perbankan gadai janji hanya untuk pendaftaran dan pemindahan gadai janji.
Dengan menjejaki pindahan gadai janji secara elektronik, MERS menghapuskan keperluan pemberi pinjaman untuk mendaftarkan pemindahan dengan perakam daerah setiap kali pinjaman dijual dari satu bank ke bank yang lain.
Kadangkala MERS sendiri dilantik sebagai pemberi pinjaman gadai janji (pemegang gadai janji).
