Sistema de Registro Electrónico Hipotecario—MERS

¿Qué es un Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas—MERS?

El Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) es una base de datos creada por la industria bancaria hipotecaria. Un registro electrónico confidencial de hipotecas originadas en los Estados Unidos, realiza un seguimiento de las transferencias y modificaciones de los derechos de administración y titularidad de los préstamos. Es utilizado por la industria financiera de bienes raíces para el comercio de registro de préstamos hipotecarios residenciales y comerciales.

MERS, que también se refiere a la empresa privada que administra la base de datos, está aprobada por empresas patrocinadas por el gobierno como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae), la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda ( Freddie Mac) y la Agencia Hipotecaria Nacional del Gobierno. Association ( Ginnie Mae),. junto con agencias gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Administración de Veteranos (VA) que participan en préstamos para vivienda. Las Agencias de Financiamiento de la Vivienda de California y Utah y todas las principales agencias de calificación de Wall Street también lo utilizan.

Entendiendo el Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas—MERS

Cada vez que se vende una hipoteca de un banco a otro, se prepara, en teoría, una cesión (un documento que muestra que la hipoteca ha sido transferida) y se registra en los registros de tierras del condado. La cesión transfiere todo el interés que el prestamista original tenía bajo la hipoteca al nuevo banco.

Al rastrear electrónicamente las transferencias de préstamos, MERS elimina la práctica de larga data de que el prestamista debe registrar una cesión con el registrador del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.

El sistema MERS es utilizado por originadores de hipotecas, administradores, prestamistas de almacenes, prestamistas mayoristas, prestamistas minoristas, custodios de documentos, agentes de liquidación, compañías de títulos, aseguradoras, inversionistas, registradores del condado y consumidores. Los funcionarios reguladores y del condado y los propietarios de viviendas pueden acceder al MERS de forma gratuita. Los propietarios de viviendas pueden consultar información sobre sus propias hipotecas registradas en el sistema.

Para utilizar el seguimiento electrónico, el administrador de la hipoteca le asigna un número de identificación hipotecaria (MIN) y luego registra el préstamo en la base de datos MERS. A veces, el propio MERS se designa como acreedor hipotecario, como se denomina oficialmente al prestamista original en los documentos de la hipoteca; dicho préstamo se conoce como préstamo hipotecario original (MOM, por sus siglas en inglés). A partir de ahí, el vendedor puede originar la hipoteca con MERS como representante del prestamista (también conocido como beneficiario), y luego asignar o registrar la cesión del préstamo a MERS en el registro de tierras del condado. Esto convertiría a MERS en el acreedor hipotecario registrado.

Si bien el MERS puede actuar como acreedor hipotecario en los registros de tierras del condado, en realidad no posee el préstamo hipotecario.

Si el prestamista vende el préstamo, MERS actualizará su información con respecto a la hipoteca. El administrador de una hipoteca puede eliminarla de la base de datos MERS enviando una solicitud para desactivarla. MERS, a su vez, notificará a Fannie Mae. Si el administrador de una hipoteca quiere terminar su membresía con MERS por completo, también debe notificar a Fannie Mae lo antes posible.

Pros y contras del Sistema de Registro Electrónico de Hipotecas—MERS

Como un sitio electrónico único para documentos hipotecarios (escrituras de fideicomiso y pagarés), MERS simplifica enormemente el proceso hipotecario. MERS puede actuar como una medida de ahorro de costos hasta cierto punto porque, al actuar como acreedor hipotecario, reduce el gasto de registrar la transferencia de un

hipoteca de un prestamista a otro. Tener el préstamo a nombre de MERS (como nominatario) en los registros de tierras ahorra tiempo y costos de registro porque no son necesarias múltiples asignaciones cada vez que el préstamo cambia de manos.

Sin embargo, la base de datos ha recibido algunas críticas. Durante la crisis de la vivienda de 2008, el sistema dificultó en ocasiones determinar quién era el propietario real de las hipotecas. Eso creó un desafío para los propietarios de viviendas que enfrentaban ejecuciones hipotecarias o alivio de sus préstamos, ya que necesitaban saber quién retenía sus hipotecas para encontrar algún tipo de remedio.

Reflejos

• Si bien MERS puede ahorrar tiempo y costos de registro, ha generado críticas por dificultar ver quién es realmente el propietario actual de una hipoteca.

• El Sistema de registro electrónico de hipotecas (MERS) es una base de datos de propiedad privada que la industria bancaria hipotecaria creó para simplificar el registro y la transferencia de hipotecas.

• Al rastrear electrónicamente las transferencias de hipotecas, MERS elimina la necesidad de que un prestamista registre la transferencia con el registrador del condado cada vez que el préstamo se vende de un banco a otro.

• A veces, el propio MERS es designado como prestamista hipotecario (hipotecario).