Elektroniskt registreringssystem för hypotekslån—MERS

Vad är ett elektroniskt registreringssystem för hypotekslån—MERS?

The Mortgage Electronic Registration System (MERS) är en databas skapad av hypoteksbanksbranschen. Ett konfidentiellt elektroniskt register över hypotekslån som har sitt ursprung i USA, håller reda på överföringar av och ändringar av servicerättigheter och ägande av lånen. Det används av fastighetsfinansieringsbranschen för handel med bostadslån och kommersiella hypotekslån.

MERS, som också hänvisar till det privatägda företaget som hanterar databasen, är godkänt av sådana statligt sponsrade företag som Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) och Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae),. tillsammans med sådana statliga myndigheter som Federal Housing Administration (FHA) och Department of Veterans Administration (VA) som är involverade i bostadslån. Bostadsfinansieringsbyråerna i Kalifornien och Utah och alla större kreditvärderingsinstitut på Wall Street använder det också.

Förstå det elektroniska registreringssystemet för hypotekslån—MERS

Varje gång en inteckning säljs från en bank till en annan upprättas teoretiskt ett uppdrag — en handling som visar att inteckningen är överlåten — och antecknas i länsbokföringen. Uppdraget överför all ränta som den ursprungliga långivaren hade under bolånet till den nya banken.

Genom att spåra låneöverföringar elektroniskt eliminerar MERS den långvariga praxis att långivaren måste spela in ett uppdrag hos länsskrivaren varje gång lånet säljs från en bank till en annan.

MERS-systemet används av hypoteksupphovsmän, serviceföretag, lagerlångivare, grossistlångivare, detaljlångivare, dokumentförvaringsinstitut, avvecklingsagenter, titelbolag, försäkringsgivare, investerare, länsregistratorer och konsumenter. Läns- och tillsynstjänstemän och husägare kan få tillgång till MERS gratis. Villaägare kan söka information om sina egna bolån som är registrerade i systemet.

För att kunna använda den elektroniska spårningen tilldelar bolånets tjänsteman ett bolåneidentifikationsnummer (MIN) och registrerar sedan lånet i MERS-databasen. Ibland utses MERS själv som inteckningshavare, som den ursprungliga långivaren officiellt kallas i inteckningsdokumenten; ett sådant lån är känt som ett originallån till hypotekslån (MOM). Därifrån kan säljaren skapa inteckningen med MERS som förvaltare av långivaren (även kallad förmånstagaren), och sedan tilldela eller registrera överlåtelsen av lånet till MERS i länsboken. Detta skulle göra MERS till den rekordhöga panthavaren.

Även om MERS kan agera som panthavare i länsregistret, äger den faktiskt inte hypotekslånet.

Om långivaren säljer lånet kommer MERS att uppdatera sin information om bolånet. Tjänstemannen för ett bolån kan få det borttaget från MERS-databasen genom att skicka en begäran om att få det avaktiverat. MERS kommer i sin tur att meddela Fannie Mae. Om tjänstemannen för ett bolån vill avsluta sitt medlemskap med MERS helt och hållet, måste den också meddela Fannie Mae så snart som möjligt.

För- och nackdelar med det elektroniska registreringssystemet för hypotekslån—MERS

Som en elektronisk, one-stop-webbplats för inteckningsdokument – förtroendehandlingar och skuldebrev – förenklar MERS avsevärt inteckningsprocessen. MERS kan i viss mån fungera som en kostnadsbesparande åtgärd eftersom den, genom att agera som panthavare, minskar kostnaderna för att registrera överföringen av en

inteckning från en långivare till en annan. Att ha lånet i MERS namn (som förvaltare) i landboken sparar tid och inspelningskostnader eftersom flera uppdrag inte är nödvändiga varje gång lånet byter ägare.

Databasen har dock fått en del kritik. Under bostadskrisen 2008 gjorde systemet det ibland svårt att reda ut vem som faktiskt ägde bolån. Det skapade en utmaning för husägare som stod inför utestängning eller befrielse från sina lån, eftersom de behövde veta vem som hade deras bolån för att kunna utarbeta någon form av åtgärd.

Höjdpunkter

– Samtidigt som MERS kan spara tid och bokföra kostnader, har det väckt kritik för att det gör det svårt att se vem som faktiskt är den nuvarande ägaren av ett bolån.

• Mortgage Electronic Registration System (MERS) är en privatägd databas som hypoteksbanksbranschen skapade för att enkelt registrera och överföra bolån.

– Genom att spåra bolåneöverföringar elektroniskt eliminerar MERS behovet av en långivare att registrera överföringen hos länsskrivaren varje gång lånet säljs från en bank till en annan.

• Ibland är MERS själv utsedd som hypotekslångivare (inteckningshavare).