Elektronisk registreringssystem for boliglån—MERS

Hva er et elektronisk registreringssystem for boliglån – MERS?

The Mortgage Electronic Registration System (MERS) er en database laget av boliglånsbankbransjen. Et konfidensielt elektronisk register over boliglån som har sin opprinnelse i USA, holder styr på overføringer av og endringer i servicerettigheter og eierskap til lånene. Den brukes av eiendomsfinansieringsindustrien for handel med boliglån og kommersielle boliglån.

MERS, som også refererer til det privateide selskapet som administrerer databasen, er godkjent av slike statlige sponsede foretak som Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) og Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae),. sammen med offentlige etater som Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Administration (VA) som er involvert i boliglån. California og Utah Housing Finance Agencies og alle store Wall Street-vurderingsbyråer benytter seg av det også.

Forstå det elektroniske registreringssystemet for boliglån—MERS

Hver gang et boliglån selges fra en bank til en annen, blir det teoretisk utarbeidet et oppdrag – et dokument som viser at pantet er overført – og ført i fylkesboken. Oppdraget overfører alt av rentene den opprinnelige långiveren hadde under boliglånet til den nye banken.

Ved å spore låneoverføringer elektronisk, eliminerer MERS den langvarige praksisen om at långiver må registrere et oppdrag hos fylkesjournalist hver gang lånet selges fra en bank til en annen.

MERS-systemet brukes av pantelånere, tjenesteleverandører, varehuslångivere, grossistlångivere, detaljutlånere, dokumentforvaltere, oppgjørsagenter, eiendomsselskaper, forsikringsselskaper, investorer, fylkesregistratorer og forbrukere. Fylke og regulatoriske tjenestemenn og huseiere kan få tilgang til MERS gratis. Boligeiere kan søke opp opplysninger om egne boliglån som er registrert i systemet.

For å kunne bruke den elektroniske sporingen, tildeler leverandøren av boliglånet et boliglånsidentifikasjonsnummer (MIN) og registrerer deretter lånet i MERS-databasen. Noen ganger er MERS selv utpekt som panthaver, som den opprinnelige långiveren offisielt kalles i pantedokumentene; et slikt lån er kjent som et originalt pantelånerlån (MOM). Derfra kan selgeren opprette boliglånet med MERS som forvalter av långiveren (også referert til som begunstiget), og deretter tildele eller registrere tildelingen av lånet til MERS i fylkesregistret. Dette vil gjøre MERS til den registrerte panthaveren.

Mens MERS kan fungere som panthaver i fylkesregistrene, eier den faktisk ikke boliglånet.

Hvis långiver selger lånet, vil MERS oppdatere informasjonen sin om boliglånet. Behandleren av et boliglån kan få det fjernet fra MERS-databasen ved å sende en forespørsel om å få det deaktivert. MERS vil på sin side varsle Fannie Mae. Hvis leverandøren av et boliglån ønsker å avslutte sitt medlemskap med MERS helt, må den også varsle Fannie Mae så snart som mulig.

Fordeler og ulemper med det elektroniske registreringssystemet for boliglån – MERS

Som et elektronisk, one-stop-nettsted for pantedokumenter – tillitsbrev og gjeldsbrev – forenkler MERS panteprosessen betydelig. MERS kan til en viss grad fungere som et kostnadsbesparende tiltak fordi det ved å opptre som panthaver reduserer kostnadene ved å registrere overføringen av en

boliglån fra en långiver til en annen. Å ha lånet i MERS' navn (som nominert) i landboken sparer tid og opptakskostnader fordi flere oppdrag ikke er nødvendig hver gang lånet skifter eier.

Databasen har imidlertid fått en del kritikk. Under boligkrisen i 2008 gjorde systemet det til tider vanskelig å sortere ut hvem som faktisk eide boliglån. Det skapte en utfordring for huseiere som står overfor utestengelse eller lettelse fra lånene sine, da de trengte å vite hvem som hadde boliglånene deres for å finne en form for løsning.

##Høydepunkter

– Mens MERS kan spare tid og regnskapskostnader, har det fått kritikk for å gjøre det vanskelig å se hvem som faktisk er nåværende eier av et boliglån.

• Mortgage Electronic Registration System (MERS) er en privateid database som boliglånsbransjen opprettet for å enkelt registrere og overføre boliglån.

– Ved å spore boliglånsoverføringer elektronisk, eliminerer MERS behovet for en långiver for å registrere overføringen hos fylkesregistratoren hver gang lånet selges fra en bank til en annen.

• Noen ganger er MERS selv utpekt som pantelåner (panthaver).