모기지 전자 등록 시스템 - 메르스

모기지 전자등록시스템(MERS)이란?

모기지 전자 등록 시스템(MERS)은 모기지 은행 업계에서 만든 데이터베이스입니다. 모기지의 기밀 전자 레지스트리는 미국에서 시작되었으며 대출에 대한 서비스 권리와 소유권의 이전 및 수정을 추적합니다. 부동산 금융 산업에서 주거용 및 상업용 모기지론 기록 거래에 사용됩니다.

데이터베이스를 관리하는 비상장 기업을 의미하기도 하는 MERS는 Federal National Mortgage Association(Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation( Freddie Mac) 및 Government National Mortgage와 같은 정부 후원 기업의 승인을 받았습니다. 협회( Ginnie Mae),. 주택 융자와 관련된 FHA(Federal Housing Administration) 및 VA(Department of Veterans Administration)와 같은 정부 기관과 함께 합니다. 캘리포니아 및 유타 주택 금융 기관 및 모든 주요 월스트리트 평가 기관에서도 이를 사용합니다.

모기지 전자등록시스템의 이해 - 메르스

모기지가 한 은행에서 다른 은행으로 판매될 때마다 이론적으로 할당(모기지가 양도되었음을 보여주는 문서)이 준비되어 카운티 토지 기록에 기록됩니다. 양도는 원래 대출 기관이 모기지 하에 가지고 있던 모든 이자를 새 은행으로 이전합니다.

MERS는 대출 이체를 전자적으로 추적함으로써 대출이 한 은행에서 다른 은행으로 판매될 때마다 대출 기관이 카운티 기록원에게 할당을 기록해야 하는 오랜 관행을 제거합니다.

MERS 시스템은 모기지 발행자, 서비스 제공자, 창고 대출자, 도매 대출자, 소매 대출자, 문서 관리인, 결제 대리인, 소유권 회사, 보험사, 투자자, 카운티 기록원 및 소비자가 사용합니다. 카운티 및 규제 공무원 및 주택 소유자는 무료로 메르스에 접근할 수 있습니다. 주택 소유자는 시스템에 등록된 자신의 모기지에 대한 정보를 조회할 수 있습니다.

전자 추적을 사용하기 위해 모기지 서비스 제공자는 모기지 식별 번호(MIN)를 할당한 다음 MERS 데이터베이스에 대출을 등록합니다. 때로는 모기지 문서에서 원래 대출 기관을 공식적으로 부르기 때문에 MERS 자체가 모기지로 지정됩니다. 이러한 대출을 원래 모기지론(MOM) 대출이라고 합니다. 여기에서 판매자는 대출 기관(수혜자라고도 함)의 지명자로서 MERS와 함께 모기지를 시작한 다음 카운티 토지 기록에 MERS에 대출 할당을 할당하거나 기록할 수 있습니다. 이것은 MERS를 기록의 모기지로 만들 것입니다.

MERS는 카운티 토지 기록에서 모기지 역할을 할 수 있지만 실제로 모기지를 소유하지는 않습니다.

대출 기관이 대출을 판매하는 경우 MERS는 모기지 관련 정보를 업데이트합니다. 모기지 서비스 제공자는 비활성화 요청을 보내 메르스 데이터베이스에서 모기지를 제거할 수 있습니다. MERS는 차례로 Fannie Mae에게 알립니다. 모기지 대출 기관이 메르스로 자신의 멤버십을 완전히 종료하려는 경우 가능한 한 빨리 Fannie Mae에게도 알려야 합니다.

모기지 전자등록시스템의 장단점 - 메르스

MERS는 모기지 문서(신탁 증서 및 약속 어음)를 위한 전자 원스톱 사이트로서 모기지 프로세스를 크게 간소화합니다. MERS는 저당권자 역할을 하여 양도 기록 비용을 절감하기 때문에 어느 정도 비용 절감 수단으로 작용할 수 있습니다.

한 대출 기관에서 다른 대출 기관으로의 모기지. 토지 기록에 MERS의 이름(지명자)으로 대출을 하면 대출이 바뀔 때마다 여러 할당이 필요하지 않기 때문에 시간과 기록 비용을 절약할 수 있습니다.

그러나 데이터베이스는 약간의 비판을 불러일으켰습니다. 2008년 주택 위기 동안 이 시스템은 모기지를 실제로 소유한 사람을 구분하기 어렵게 만들었습니다. 이는 주택 소유자 가 어떤 형태의 구제책을 찾기 위해 모기지를 보유한 사람을 알아야 했기 때문에 압류 또는 대출 구제 에 직면한 주택 소유자에게 어려움을 주었습니다.

##하이라이트

• 메르스는 시간과 기록비용을 절약할 수 있지만 현재 모기지 소유자가 누구인지 확인하기 어렵다는 지적이 나왔다.

• 모기지 전자 등록 시스템(MERS)은 모기지 은행 업계가 모기지 등록 및 이전을 간단하게 하기 위해 만든 민간 소유 데이터베이스입니다.

• MERS는 모기지 이체를 전자적으로 추적함으로써 대출이 한 은행에서 다른 은행으로 판매될 때마다 대출 기관이 카운티 기록부에 이체를 등록할 필요가 없습니다.

• 때때로 메르스 자체가 모기지 대출 기관(모기지)으로 지정됩니다.