抵押电子登记系统——MERS

什么是抵押电子登记系统 - MERS？

抵押电子登记系统 (MERS) 是抵押银行业创建的数据库。起源于美国的一个保密的抵押电子登记处，它跟踪贷款服务权和所有权的转移和修改。它被房地产金融业用于住宅和商业抵押贷款记录交易。

MERS，也指管理数据库的私营公司，由联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）、联邦住房贷款抵押公司（ Freddie Mac）和政府国家抵押贷款公司等政府资助企业批准。协会 ( Ginnie Mae)以及涉及住房贷款的政府机构，如联邦住房管理局 (FHA) 和退伍军人管理局 (VA)。加利福尼亚州和犹他州住房金融机构以及所有主要的华尔街评级机构也使用它。

了解抵押电子登记系统—MERS

每次抵押贷款从一家银行出售给另一家银行时，从理论上讲，一项转让（一份显示抵押已转让的文件）都会准备好并记录在县土地记录中。该转让将原始贷方在抵押贷款下的所有利息转移给新银行。

通过以电子方式跟踪贷款转移，MERS 消除了长期存在的做法，即每次贷款从一家银行出售给另一家银行时，贷方都必须向县记录员记录一项任务。

MERS 系统被抵押贷款发起人、服务商、仓库贷方、批发贷方、零售贷方、文件保管人、结算代理、产权公司、保险公司、投资者、县记录员和消费者使用。县和监管官员以及房主可以免费访问 MERS。房主可以查找在系统中注册的自己的抵押贷款信息。

为了使用电子跟踪，抵押贷款服务商为其分配抵押标识号 (MIN)，然后将贷款注册到 MERS 数据库。有时，MERS 本身被指定为抵押权人，因为原始贷方在抵押文件中被正式称为；这种贷款被称为原始抵押权人（MOM）贷款。从那里，卖方可以以 MERS 作为贷方（也称为受益人）的代理人发起抵押贷款，然后在县土地记录中转让或记录向 MERS 的贷款转让。这将使 MERS 成为记录的抵押权人。

虽然 MERS 可以作为县土地记录中的抵押权人，但它实际上并不拥有抵押贷款。

如果贷方出售贷款，MERS 将更新其有关抵押贷款的信息。抵押服务商可以通过发送请求将其从 MERS 数据库中删除，以使其停用。 MERS 将反过来通知房利美。如果抵押贷款服务商想完全终止其在 MERS 的会员资格，它还必须尽快通知房利美。

抵押电子登记系统——MERS 的优缺点

作为抵押文件（信托契约和本票）的电子一站式网站，MERS 极大地简化了抵押过程。 MERS 在一定程度上可以作为一种节省成本的措施，因为作为抵押权人，它可以减少记录资产转让的费用。

从一个贷方抵押给另一个贷方。在土地记录中以 MERS 的名义（作为被提名人）贷款可以节省时间和记录成本，因为每次贷款易手时都不需要多次分配。

不过，该数据库引起了一些批评。在 2008 年的住房危机期间，该系统有时很难确定谁实际拥有抵押贷款。这给面临止赎或贷款减免的房主带来了挑战，因为他们需要知道谁持有他们的抵押贷款才能制定某种形式的补救措施。

＃＃强调

虽然 MERS 可以节省时间和记录成本，但它因难以确定谁是抵押贷款的当前所有者而受到批评。
抵押电子登记系统 (MERS) 是抵押银行业创建的私有数据库，用于简单地登记和转让抵押。
通过以电子方式跟踪抵押转移，MERS 消除了贷款人在每次贷款从一家银行出售给另一家银行时向县记录器登记转移的需要。
有时 MERS 本身被指定为抵押贷款人（mortgagee）。