बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली—MERS

एक बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली क्या है—एमईआरएस?

बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली (एमईआरएस) बंधक बैंकिंग उद्योग द्वारा बनाया गया एक डेटाबेस है। संयुक्त राज्य अमेरिका में उत्पन्न बंधक की एक गोपनीय इलेक्ट्रॉनिक रजिस्ट्री, यह सर्विसिंग अधिकारों और ऋणों के स्वामित्व के हस्तांतरण और संशोधनों का ट्रैक रखती है। इसका उपयोग रियल एस्टेट वित्त उद्योग द्वारा आवासीय और वाणिज्यिक बंधक ऋण रिकॉर्डिंग व्यापार के लिए किया जाता है।

एमईआरएस, जो निजी तौर पर आयोजित कंपनी को संदर्भित करता है जो डेटाबेस का प्रबंधन करता है, ऐसे सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों द्वारा फेडरल नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन (फैनी मॅई), फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉरपोरेशन ( फ्रेडी मैक) और गवर्नमेंट नेशनल मॉर्गेज द्वारा अनुमोदित है। एसोसिएशन ( गिनी मॅई),. संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) और वयोवृद्ध प्रशासन विभाग (वीए) जैसी सरकारी एजेंसियों के साथ, जो आवास ऋण में शामिल हैं। कैलिफ़ोर्निया और यूटा हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियां और सभी प्रमुख वॉल स्ट्रीट रेटिंग एजेंसियां भी इसका इस्तेमाल करती हैं।

बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली को समझना—MERS

हर बार एक बंधक को एक बैंक से दूसरे बैंक में बेचा जाता है, एक असाइनमेंट-एक दस्तावेज जो दिखाता है कि बंधक को स्थानांतरित कर दिया गया है- सैद्धांतिक रूप से तैयार किया जाता है और काउंटी भूमि रिकॉर्ड में दर्ज किया जाता है। असाइनमेंट नए बैंक को बंधक के तहत मूल ऋणदाता के सभी ब्याज को स्थानांतरित करता है।

इलेक्ट्रॉनिक रूप से ऋण हस्तांतरण को ट्रैक करके, MERS लंबे समय से चली आ रही प्रथा को समाप्त कर देता है कि ऋणदाता को हर बार एक बैंक से दूसरे बैंक में ऋण बेचे जाने पर काउंटी रिकॉर्डर के साथ एक असाइनमेंट रिकॉर्ड करना होगा।

MERS प्रणाली का उपयोग बंधक प्रवर्तकों, सेवकों, वेयरहाउस ऋणदाताओं, थोक ऋणदाताओं, खुदरा ऋणदाताओं, दस्तावेज़ संरक्षकों, निपटान एजेंटों, शीर्षक कंपनियों, बीमाकर्ताओं, निवेशकों, काउंटी रिकॉर्डर और उपभोक्ताओं द्वारा किया जाता है। काउंटी और नियामक अधिकारी और घर के मालिक MERS को निःशुल्क एक्सेस कर सकते हैं। गृहस्वामी अपने स्वयं के बंधक के बारे में जानकारी देख सकते हैं जो सिस्टम के साथ पंजीकृत हैं।

इलेक्ट्रॉनिक ट्रैकिंग का उपयोग करने के लिए, बंधक का सेवक इसे एक बंधक पहचान संख्या (MIN) के साथ निर्दिष्ट करता है और फिर ऋण को MERS डेटाबेस के साथ पंजीकृत करता है। कभी-कभी, MERS को स्वयं गिरवीदार के रूप में नामित किया जाता है, क्योंकि मूल ऋणदाता को आधिकारिक तौर पर बंधक दस्तावेजों में कहा जाता है; ऐसे ऋण को मूल बंधक (MOM) ऋण के रूप में जाना जाता है। वहां से, विक्रेता MERS के साथ ऋणदाता के नामांकित व्यक्ति (जिसे लाभार्थी भी कहा जाता है) के रूप में बंधक की उत्पत्ति कर सकता है, और फिर काउंटी भूमि रिकॉर्ड में MERS को ऋण के असाइनमेंट को असाइन या रिकॉर्ड कर सकता है। यह MERS को रिकॉर्ड का गिरवीदार बना देगा।

जबकि MERS काउंटी भूमि अभिलेखों में गिरवीदार के रूप में कार्य कर सकता है, यह वास्तव में बंधक का स्वामी नहीं है।

यदि ऋणदाता ऋण बेचता है, तो MERS बंधक के संबंध में अपनी जानकारी को अद्यतन करेगा। एक बंधक का सेवक इसे निष्क्रिय करने का अनुरोध भेजकर इसे MERS डेटाबेस से हटा सकता है। MERS, बदले में, Fannie Mae को सूचित करेगा। यदि एक बंधक का सेवक पूरी तरह से MERS के साथ अपनी सदस्यता समाप्त करना चाहता है, तो उसे जल्द से जल्द फैनी मॅई को भी सूचित करना चाहिए।

बंधक इलेक्ट्रॉनिक पंजीकरण प्रणाली के पेशेवरों और विपक्ष—MERS

बंधक दस्तावेजों के लिए एक इलेक्ट्रॉनिक, वन-स्टॉप साइट के रूप में- विश्वास के कार्य और वचन पत्र-एमईआरएस बंधक प्रक्रिया को बहुत सरल करता है। एमईआरएस कुछ हद तक लागत-बचत उपाय के रूप में कार्य कर सकता है क्योंकि, एक बंधक के रूप में कार्य करके, यह एक के हस्तांतरण को रिकॉर्ड करने के खर्च में कटौती करता है।

एक ऋणदाता से दूसरे ऋणदाता को गिरवी रखना। भूमि रिकॉर्ड में MERS के नाम (नामांकित के रूप में) में ऋण होने से समय और रिकॉर्डिंग लागत की बचत होती है क्योंकि हर बार जब ऋण हाथ बदलता है तो कई असाइनमेंट आवश्यक नहीं होते हैं।

हालाँकि, डेटाबेस ने कुछ आलोचनाएँ की हैं। 2008 के आवास संकट के दौरान, सिस्टम ने कई बार यह पता लगाना मुश्किल बना दिया कि वास्तव में बंधक किसके पास है। इसने गृहस्वामियों के लिए अपने ऋणों से फौजदारी या राहत का सामना करने के लिए एक चुनौती पैदा की, क्योंकि उन्हें यह जानने की जरूरत थी कि किसी प्रकार के उपाय को पूरा करने के लिए उनके बंधक को किसने रखा था।

##हाइलाइट

• जबकि एमईआरएस समय और रिकॉर्डिंग लागत बचा सकता है, इसने यह देखना मुश्किल बना दिया है कि वास्तव में एक बंधक का वर्तमान मालिक कौन है।

• मॉर्गेज इलेक्ट्रॉनिक रजिस्ट्रेशन सिस्टम (एमईआरएस) एक निजी स्वामित्व वाला डेटाबेस है जिसे मॉर्गेज बैंकिंग उद्योग ने केवल मॉर्गेज के पंजीकरण और हस्तांतरण के लिए बनाया है।

• इलेक्ट्रॉनिक रूप से बंधक हस्तांतरण को ट्रैक करके, MERS एक बैंक से दूसरे बैंक में ऋण बेचे जाने पर हर बार काउंटी रिकॉर्डर के साथ हस्तांतरण को पंजीकृत करने के लिए ऋणदाता की आवश्यकता को समाप्त कर देता है।

• कभी-कभी एमईआरएस खुद को बंधक ऋणदाता (बंधक) के रूप में नामित करता है।