Sistema de Registro Eletrônico de Hipoteca - MERS
O que é um sistema de registro eletrônico de hipoteca — MERS?
O Mortgage Electronic Registration System (MERS) é um banco de dados criado pelo setor bancário de hipotecas. Um registro eletrônico confidencial de hipotecas originadas nos Estados Unidos, ele acompanha as transferências e modificações nos direitos de serviço e propriedade dos empréstimos. É usado pelo setor de financiamento imobiliário para negociação de registros de empréstimos hipotecários residenciais e comerciais.
A MERS, que também se refere à empresa privada que gerencia o banco de dados, é aprovada por empresas patrocinadas pelo governo como a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), a Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) e a Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae),. juntamente com agências governamentais como a Federal Housing Administration (FHA) e o Department of Veterans Administration (VA) que estão envolvidos em empréstimos à habitação. As agências de financiamento habitacional da Califórnia e Utah e todas as principais agências de classificação de Wall Street também fazem uso dele.
Entendendo o Sistema de Registro Eletrônico de Hipoteca - MERS
Cada vez que uma hipoteca é vendida de um banco para outro, uma cessão – um documento mostrando que a hipoteca foi transferida – é, teoricamente, preparada e registrada nos registros de terras do condado. A cessão transfere todos os juros que o credor original tinha sob a hipoteca para o novo banco.
Ao rastrear as transferências de empréstimos eletronicamente, o MERS elimina a prática antiga de que o credor deve registrar uma cessão no registrador do condado toda vez que o empréstimo é vendido de um banco para outro.
O sistema MERS é usado por originadores de hipotecas, prestadores de serviços, credores de depósito, credores por atacado, credores de varejo, custodiantes de documentos, agentes de liquidação, empresas de títulos, seguradoras, investidores, registradores de condados e consumidores. Funcionários do condado e reguladores e proprietários podem acessar o MERS gratuitamente. Os proprietários podem procurar informações sobre suas próprias hipotecas registradas no sistema.
Para utilizar o rastreamento eletrônico, o agente de cobrança da hipoteca atribui-lhe um número de identificação de hipoteca (MIN) e, em seguida, registra o empréstimo no banco de dados MERS. Às vezes, o próprio MERS é designado como o credor hipotecário, pois o credor original é oficialmente chamado nos documentos de hipoteca; esse empréstimo é conhecido como empréstimo de hipoteca original (MOM). A partir daí, o vendedor pode originar a hipoteca com a MERS como representante do credor (também referido como beneficiário) e, em seguida, atribuir ou registrar a cessão do empréstimo à MERS no registro de terras do condado. Isso faria da MERS a hipoteca registrada.
Embora a MERS possa atuar como credora hipotecária nos registros de terras do condado, na verdade ela não possui a hipoteca.
Se o credor vender o empréstimo, a MERS atualizará suas informações sobre a hipoteca. O administrador de uma hipoteca pode removê-la do banco de dados do MERS enviando uma solicitação para desativá-la. A MERS, por sua vez, notificará a Fannie Mae. Se o agente de cobrança de uma hipoteca quiser encerrar totalmente sua associação com o MERS, ele também deve notificar a Fannie Mae o mais rápido possível.
Prós e Contras do Sistema de Registro Eletrônico de Hipoteca - MERS
Como um site eletrônico único para documentos de hipotecas - títulos de confiança e notas promissórias - o MERS simplifica muito o processo de hipoteca. O MERS pode atuar como uma medida de economia de custos até certo ponto porque, ao atuar como um credor hipotecário, reduz a despesa de registro da transferência de um
hipoteca de um credor para outro. Ter o empréstimo em nome da MERS (como candidato) nos registros do terreno economiza tempo e custos de registro porque não são necessárias várias cessões cada vez que o empréstimo muda de mãos.
O banco de dados atraiu algumas críticas, no entanto. Durante a crise imobiliária de 2008, o sistema às vezes dificultou a identificação de quem realmente possuía hipotecas. Isso criou um desafio para os proprietários que enfrentavam a execução duma hipoteca ou o alívio de seus empréstimos, pois eles precisavam saber quem detinha suas hipotecas para encontrar algum tipo de remédio.
##Destaques
Embora o MERS possa economizar tempo e custos de registro, ele atraiu críticas por dificultar a identificação de quem realmente é o atual proprietário de uma hipoteca.
Mortgage Electronic Registration System (MERS) é um banco de dados de propriedade privada que o setor bancário de hipotecas criou para simplesmente o registro e transferência de hipotecas.
Ao rastrear as transferências de hipotecas eletronicamente, o MERS elimina a necessidade de um credor registrar a transferência no registrador do condado toda vez que o empréstimo é vendido de um banco para outro.
Às vezes, o próprio MERS é designado como credor hipotecário (hipotecário).
