Mahnung

Was ist Attornation?

Attornment ist der Akt, einer Partei Autorität oder Gerichtsbarkeit zu verleihen, obwohl keine gesetzlichen Rechte bestehen. Dies gilt hauptsächlich für Immobilientransaktionen und kann auftreten, wenn ein Mieter einen neuen Eigentümer der Immobilie als seinen neuen Vermieter anerkennt.

Im Falle eines Eigentümerwechsels von Gewerbeimmobilien verlangt eine Attornment-Klausel in einem Subordinations-, Non-Störungs- und Attornment-Vertrag (SNDA), dass der Mieter einen neuen Eigentümer als seinen Vermieter anerkennt und die Miete weiter zahlt, unabhängig davon, ob die Immobilie den Besitzer wechselt ein normaler Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung.

Attornment verstehen

Attornment wird am häufigsten mit Immobilienrechten in Verbindung gebracht und soll die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion anerkennen.

Zum Beispiel kann es vorkommen, dass ein Mieter eine Wohnung vermietet,. nur um während der Mietzeit den Eigentümer wechseln zu lassen. Der Betreibungsvertrag begründet keine neuen Rechte für den Eigentümer, es sei denn, der Mieter unterzeichnet ihn. Unter Umständen kann der Vermieter die Unterzeichnungsverweigerung des Mieters als Räumungsgrund heranziehen.

Die Klausel in einem SNDA schreibt vor, dass bei einem Eigentumswechsel der neue Eigentümer den früheren Eigentümer im Mietvertrag ersetzt und alle Rechte und Pflichten des früheren Eigentümers übernimmt. Die Klausel sieht auch vor, dass die Mieter weiterhin Miete zahlen müssen, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört.

Anwaltschaft bei gewerblichen Mietverträgen

Gewerbemietverträge enthalten oft eine SNDA. Dies ist eine Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vermieter, die die spezifischen Rechte des Mieters und des Vermieters beschreibt. Die SNDA kann auch Informationen über andere Dritte wie den Kreditgeber des Vermieters oder den Käufer der Immobilie bereitstellen. Es gibt drei Teile:

1. Nebensatz (S)

2. Ungestörtheitsklausel (ND)

3. Attornation-Klausel (A)

Ähnlich verhält es sich mit der Rechtspflege bei einem gewerblichen Mietvertrag. Die Attornment-Klausel in einem SNDA verpflichtet den Mieter, den neuen Eigentümer der Immobilie als seinen Vermieter anzuerkennen, unabhängig davon, ob der neue Eigentümer die Immobilie durch einen normalen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung erworben hat. Die Klausel verlangt auch, dass der Mieter für die Restlaufzeit des Mietverhältnisses weiterhin Miete an den neuen Vermieter zahlt.

In der Rangrücktrittsklausel in einem SNDA erklärt sich der Mieter damit einverstanden, dass seine Beteiligung an der Immobilie den Interessen eines Drittkreditgebers untergeordnet wird. Eventuell möchte der Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mieter die Gewerbeimmobilie zur Absicherung der Finanzierung nutzen. Daher würden die meisten Kreditgeber von allen Mietern verlangen, ihre Pachtanteile den Hypothekenzinsen des Kreditgebers unterzuordnen. Die Rangrücktrittsklausel gibt dem Drittdarlehensgeber die Möglichkeit, das Mietverhältnis im Falle einer gewerblichen Zwangsvollstreckung zu kündigen.

Eine Nichtstörungsklausel oder -vereinbarung gibt dem Mieter das Recht, die Mieträume weiter zu bewohnen, solange er nicht in Verzug gerät. Der Mieter kann die Räumlichkeiten auch nach dem Verkauf oder der Zwangsvollstreckung der Immobilie vermieten. Die Nichtstörungsklausel unterstützt die Mieterrechte an den Räumlichkeiten, auch wenn der Vermieter den Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie zwangsvollstreckt wird.

Höhepunkte

• Eine Zwangsvollstreckung kann eintreten, wenn ein Mieter eine Wohnung vermietet und das Gebäude während der Laufzeit des Mietverhältnisses an einen neuen Eigentümer wechselt.

• Attornment gilt am häufigsten für Immobilientransaktionen.

• Attornment erkennt die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion an.

• Der Pfändungsvertrag ändert die Rechte des neuen Eigentümers nur, wenn er vom Mieter unterzeichnet wird.