Vertreibung

Was ist Räumung?

Räumung ist das Zivilverfahren, mit dem ein Vermieter einen Mieter aus seinem Mietobjekt rechtlich entfernen kann . Eine Räumung kann erfolgen, wenn der Mieter die Miete nicht mehr zahlt, wenn die Bedingungen des Mietvertrags verletzt werden oder in anderen gesetzlich zulässigen Situationen.

Zwangsräumungen in den Vereinigten Staaten werden von einzelnen Bundesstaaten und bestimmten Kommunen geregelt. Vermieter müssen die Mieter über die Räumung mit einer Mitteilung informieren, in der der Grund für die Räumung und die Anzahl der Tage vor Beginn des Räumungsverfahrens angegeben sind.

Wie die Räumung funktioniert

Mietobjekte und alle an Mietverträgen beteiligten Parteien unterliegen dem Vermieter-Mieter-Gesetz. Vermieter können Mieter nicht ohne triftigen Grund kündigen. Gründe sind unter anderem Nichtzahlung der Miete, Schäden, illegale Aktivitäten, Verstoß gegen die Bedingungen eines Mietvertrags oder wenn der Vermieter die Immobilie in Besitz nehmen möchte. Unbezahlte Miete ist laut einer Studie des Eviction Lab der Princeton University der häufigste Grund für eine Zwangsräumung. Einige Bundesstaaten erlauben Eigentümern, Mieter nach Belieben zu kündigen, auch wenn sie nichts falsch gemacht haben. Diese Mieter können in Staaten geschützt werden, die verschuldensunabhängige Zwangsräumungen zulassen, insbesondere wenn Gerichte die Maßnahme als diskriminierend oder Vergeltungsmaßnahmen ansehen.

Räumungsgesetze variieren je nach Staat und Gemeinde, aber das Verfahren ist ziemlich einheitlich. Ein Vermieter stellt seinem Mieter einen Räumungsbefehl aus und gibt ihm eine Reihe von Tagen Zeit, um die Miete zu zahlen oder etwaige Schäden zu beheben. Endet diese Frist ohne Beschluss, kann der Vermieter Räumungsklage gegen den Mieter erheben. Ein Beschwerdeführer kann zusätzlich zur Räumung eine finanzielle Entschädigung für nicht gezahlte Miet- und Nebenkosten, Sachschäden, Mahngebühren und Gerichtskosten verlangen.

Fälle werden in der Regel vor Bezirksgerichten, Gerichten für geringfügige Forderungen oder Wohnungsgerichten verhandelt. Sowohl Vermieter als auch Mieter sind zur Teilnahme verpflichtet und können sich anwaltlich vertreten lassen. Gerichte verlangen Beweise für Fehlverhalten, einschließlich Fotos, E-Mails, Textnachrichten, andere Dokumente und Zeugenaussagen, die den Fall jeder Partei unterstützen können.

Ein Richter hört Zeugenaussagen und überprüft alle Beweise, bevor er eine Entscheidung trifft, den Fall eines Vermieters zu räumen oder abzulehnen. Der Richter kann auch entscheiden, ob und in welcher Höhe Schadensersatz in Geld zuerkannt wird. Wenn der Mieter nicht vor Gericht erscheint, erhält er in der Regel automatisch ein Räumungsurteil, sofern der Vermieter oder ein gesetzlicher Vertreter anwesend ist.

Zwangsräumungen und COVID-19

Als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie verbot der Kongress vorübergehend Zwangsräumungen durch das Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act. Zwangsräumungen wurden 120 Tage lang für Personen verboten, die staatliche Wohnhilfe erhielten oder in Häusern mit staatlich abgesicherten Hypotheken, einschließlich solcher, die von Fannie Mae, Freddie Mac oder der Federal Housing Administration (FHA) finanziert wurden.

Das ursprüngliche Verbot, das am 24. Juli 2020 endete, verbot Vermietern, neue Räumungsklagen wegen nicht gezahlter Miete einzureichen. Laut einer Analyse des Urban Institute galt das Moratorium für rund 28 % der 43,8 Millionen Mieterhaushalte des Landes.

Die Centers for Disease Control and Prevention (CDC) untersagten daraufhin vielen Mietern die Zwangsräumung aus Gründen der öffentlichen Gesundheit. Die ursprüngliche Anordnung vom 4. September 2020 wurde mehrfach verlängert. Aufgrund der raschen Verbreitung der Delta-Variante erließ die CDC mit Wirkung zum 3. August 2021 eine neue Anordnung, die Räumungen in Bezirken mit erheblicher oder hoher Verbreitung in Gemeinden vorübergehend verbot. Die neue Anordnung sollte am 3. Oktober 2021 auslaufen, wurde jedoch am 26. August 2021 vom Obersten Gerichtshof aufgehoben. In einigen Bundesstaaten und Gemeinden gelten möglicherweise noch Verbote und andere Schutzmaßnahmen.

Während der Oberste Gerichtshof die jüngste Verlängerung des früheren Moratoriums der CDC für Zwangsräumungen und Zwangsvollstreckungen ablehnte, gibt es immer noch Hilfe. Der im Dezember 2020 verabschiedete Gesetzentwurf Consolidated Appropriations Act, 2021, stellte 25 Milliarden US-Dollar für das Notmiethilfeprogramm des US-Finanzministeriums bereit.

Mieter, die Unterstützung benötigen, sollten die Website der National Low Income Housing Coalition konsultieren, die eine durchsuchbare Liste aller derzeit verfügbaren Programme enthält.

Um sich für das anfängliche Moratorium zu qualifizieren, muss ein Mieter weniger als 99.000 US-Dollar pro Jahr (198.000 US-Dollar für Paare) verdient haben und eine Erklärung unterschreiben, dass er alle Bemühungen zur Zahlung der Miete erschöpft hat und wahrscheinlich aufgrund einer Zwangsräumung obdachlos wird.

Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) gab am 24. September 2021 bekannt, dass Fannie Mae und Freddie Mac Eigentümern von Mehrfamilienhäusern, die aufgrund des COVID-19-Notfalls in finanzielle Schwierigkeiten geraten, weiterhin COVID-19-Nachsicht anbieten werden.

Vor- und Nachteile der Räumung

Für Vermieter

Zwangsräumungen ermöglichen es Vermietern, widerspenstige Mieter sowie solche, die ihre Miete nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht zahlen, zu entfernen. Obwohl es kostspielig sein kann, können Vermieter davon profitieren, wenn sie ein Räumungsverfahren durchlaufen, um die Interessen ihres Eigentums zu schützen. Durch die Räumung eines unerwünschten Mieters kann ein Vermieter sein Eigentum für bessere, verantwortungsbewusstere Mieter öffnen.

Für Mieter

Die Folgen einer Räumung können für Mieter nachhaltig sein. Wenn eine Person zum Beispiel einen Mietantrag für ein neues Zuhause einreicht, wird der Antrag wahrscheinlich fragen, ob sie schon einmal zwangsgeräumt wurde.

Dennoch kann eine vorherige Räumung eine Person nicht vollständig von einem Mietvertrag ausschließen. Einige Vermieter möchten vielleicht einfach mehr über die Bedingungen der Räumung erfahren. Wenn beispielsweise ein Vermieter beschließt, eine Wohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen, und die Mieter dazu rechtskräftig räumte, würde dies die Sicht eines Vermieters auf einen potenziellen Mieter wahrscheinlich nicht negativ beeinflussen.

Für die Gesellschaft

Die Forschung zeigt auch, dass hohe Räumungsraten nachteilige Auswirkungen auf die Gesellschaft insgesamt haben. Durch die Destabilisierung von Familien werden Viertel mit hoher Zwangsräumung anfälliger für Kriminalität.

Hohe Zwangsräumungsraten sind auch mit hohen finanziellen Kosten für die Städte verbunden, die häufig Grundsteuern und ausstehende Stromrechnungen verlieren und möglicherweise mehr für Unterkünfte und Sozialdienste bezahlen müssen.

Höhepunkte

• Das Räumungsverfahren beginnt in der Regel mit einem Bescheid des Vermieters, der den Mieter auffordert, bestimmte Bedingungen zu beseitigen.

• Ein Vermieter kann entscheiden, einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete, Schäden, illegaler Aktivitäten, Verstoß gegen die Mietbedingungen oder wenn der Vermieter die Immobilie in Besitz nehmen möchte, zu kündigen.

• Schafft der Mieter keine Abhilfe, kann der Vermieter ein gerichtliches Räumungsverfahren einleiten.

• Richter hören Zeugenaussagen an, überprüfen Beweise und entscheiden, ob sie den Antrag eines Vermieters räumen oder ablehnen.

• Eine Räumung ist die gerichtlich angeordnete Entfernung eines Mieters aus der Immobilie, in der er wohnt.