Bruttoeinkommensmultiplikator

Was ist ein Bruttoeinkommensmultiplikator?

Ein Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM) ist ein grobes Maß für den Wert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Er wird berechnet, indem der Verkaufspreis der Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird. Investoren können den GIM – zusammen mit anderen Methoden wie dem Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate) und der Discounted-Cashflow- Methode – verwenden, um gewerbliche Immobilien wie Einkaufszentren und Apartmentkomplexe zu bewerten.

Den Bruttoeinkommensmultiplikator verstehen

Die Bewertung einer Anlageimmobilie ist für jeden Investor wichtig, bevor er den Immobilienvertrag unterschreibt. Aber im Gegensatz zu anderen Investitionen – wie Aktien – gibt es keinen einfachen Weg, dies zu tun. Vielen professionellen Immobilieninvestoren ist der Ertrag einer Immobilie viel wichtiger als der Wertzuwachs.

Der Bruttoeinkommensmultiplikator ist eine in der Immobilienbranche weit verbreitete Kennzahl. Es kann von Investoren und Immobilienfachleuten verwendet werden, um grob zu bestimmen, ob der geforderte Preis einer Immobilie ein gutes Geschäft ist – genau wie das Kurs-Gewinn- Verhältnis (KGV) verwendet werden kann, um Unternehmen an der Börse zu bewerten.

Die Multiplikation des GIM mit dem jährlichen Bruttoeinkommen der Immobilie ergibt den Wert der Immobilie oder den Preis, zu dem sie verkauft werden sollte. Ein niedriger Bruttoertragsmultiplikator bedeutet, dass eine Immobilie eine attraktivere Investition sein kann, da der erzielte Bruttoertrag viel höher ist als ihr Marktwert.

Besondere Überlegungen

Ein Bruttoeinkommensmultiplikator ist eine gute allgemeine Immobilienkennzahl. Es gibt jedoch Einschränkungen, da verschiedene Faktoren nicht berücksichtigt werden, darunter die Betriebskosten einer Immobilie, einschließlich Nebenkosten, Steuern, Wartung und Leerstand. Aus dem gleichen Grund sollten Anleger den GIM nicht dazu verwenden, eine potenzielle Anlageimmobilie mit einer anderen, ähnlichen zu vergleichen. Um einen genaueren Vergleich zwischen zwei oder mehreren Immobilien anstellen zu können, sollten Anleger den Nettoeinkommensmultiplikator (NIM) verwenden. Das NIM berücksichtigt sowohl die Einnahmen als auch die Betriebskosten jeder Immobilie.

Verwenden Sie den Nettoeinkommensmultiplikator, um zwei oder mehr Immobilien zu vergleichen.

Nachteile der Bruttoeinkommensmultiplikatormethode

Das GIM ist ein guter Ausgangspunkt für Investoren, um potenzielle Immobilieninvestitionen zu bewerten. Denn er ist einfach zu berechnen und vermittelt ein ungefähres Bild davon, was der Kauf der Immobilie für einen Käufer bedeuten kann. Der Bruttoeinkommensmultiplikator ist kaum ein praktikables Bewertungsmodell, aber er bietet einen Ausgangspunkt für die Rückseite des Umschlags. Wie oben erwähnt, gibt es jedoch Einschränkungen und einige entscheidende Nachteile, die bei der Verwendung dieser Zahl zur Bewertung von Anlageimmobilien zu berücksichtigen sind.

Ein natürliches Argument gegen die Multiplikatormethode ergibt sich, weil es sich um eine ziemlich grobe Bewertungstechnik handelt. Da Änderungen der Zinssätze – die sich auf die Abzinsungssätze bei der Berechnung des Zeitwerts des Geldes auswirken – Quellen, Einnahmen und Ausgaben nicht explizit berücksichtigen.

Weitere Nachteile sind:

• Die GIM-Methode geht von der Einheitlichkeit der Eigenschaften über ähnliche Klassen hinweg aus. Praktiker wissen aus Erfahrung, dass sich die Kostenquoten bei ähnlichen Immobilien oft aufgrund von Faktoren wie verzögerter Wartung, Alter der Immobilie und der Qualität des Hausverwalters unterscheiden.

• Der GIM schätzt den Wert auf der Grundlage des Bruttoeinkommens und nicht des Nettobetriebseinkommens (NOI), während eine Immobilie hauptsächlich auf der Grundlage ihrer Nettoertragskraft gekauft wird. Es ist durchaus möglich, dass zwei Immobilien denselben NOI aufweisen, obwohl sich ihre Bruttoeinnahmen erheblich unterscheiden. Daher kann die GIM-Methode leicht von denen missbraucht werden, die ihre Grenzen nicht kennen.

• Ein GIM berücksichtigt nicht die Restnutzungsdauer vergleichbarer Immobilien. Durch Ignorieren der verbleibenden wirtschaftlichen Lebensdauer kann ein Praktiker einer neuen Immobilie und einer 50 Jahre alten Immobilie den gleichen Wert zuordnen – vorausgesetzt, sie erzielen gleiche Einkommen.

Beispiel für die Berechnung des Bruttoeinkommensmultiplikators

Eine geprüfte Immobilie hat einen effektiven Bruttoertrag von 50.000 $. Ein vergleichbarer Verkauf ist mit einem effektiven Einkommen von 56.000 US-Dollar und einem Verkaufswert von 392.000 US-Dollar verfügbar (tatsächlich würden wir nach einer Reihe von Vergleichswerten suchen, um die Analyse zu verbessern).

Unser GIM wäre 392.000 $ ÷ 56.000 $ = 7.

Dieser vergleichbare – oder Comp,. wie er in der Praxis oft genannt wird – wurde für das Siebenfache (7x) seines effektiven Bruttos verkauft. Mit diesem Multiplikator sehen wir, dass diese Immobilie einen Kapitalwert von 350.000 $ hat. Dies wird mit der folgenden Formel gefunden:

V = GIM x EGI

7 x 50.000 $ = 350.000 $.

Höhepunkte

• Ein Bruttoeinkommensmultiplikator ist ein grobes Maß für den Wert einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie.

• Investoren sollten den GIM nicht als alleinige Bewertungskennzahl verwenden, da er die Betriebskosten einer Renditeimmobilie nicht berücksichtigt.

• GIM wird berechnet, indem der Verkaufspreis der Immobilie durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen dividiert wird.