Rückeroberungsklausel
Was ist eine Recapture-Klausel?
Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine in Gewerbeimmobilien übliche Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter ermöglicht, einen Mietvertrag zu kündigen und den Besitz einer Immobilie zu behalten.
So funktioniert eine Recapture-Klausel
Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine Vertragsklausel, die es dem Verkäufer eines Vermögenswerts ermöglicht, den Vermögenswert unter bestimmten Bedingungen zurückzunehmen. Es ist ein häufiger Bestandteil von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien , im Gegensatz zu Mietverträgen für Wohnimmobilien. In einem solchen Mietvertrag gewährt die Klausel einem Vermieter das Recht, eine Immobilie vor Ablauf eines Mietvertrags wieder in Besitz zu nehmen. Die Einzelheiten der Klausel werden zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt und in den Mietvertrag aufgenommen. Das wichtigste Detail einer Wiedereinziehungsklausel ist der sogenannte Auslöser – das Ereignis, das es einem Vermieter ermöglicht, eine Wiedereinziehung einzuleiten.
Abtretungs- und Rückeroberungsklauseln
Ein häufiger Auslöser ist die Absicht eines Mieters, die Immobilie im Rahmen einer Untervermietung an einen Dritten zu übertragen. Aus diesem Grund ist die Wiedereinziehungsklausel eng mit der Abtretungsklausel des Mietvertrags verbunden,. und die beiden werden normalerweise zusammen ausgehandelt. Vermieter ziehen es vor, den Wortlaut einer Rücknahmeklausel vage zu lassen, um sich Flexibilität zu verschaffen, wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Abtretung beantragt.
Wenn ein Mietunternehmen eine schlechte Leistung erbringt und beabsichtigt, zu schließen, kann es versuchen, das Mietobjekt an ein anderes Unternehmen unterzuvermieten, anstatt mit dem Mietvertrag mit dem Vermieter in Verzug zu geraten. Der Vermieter würde es jedoch in der Regel vorziehen, einen neuen Mietvertrag direkt mit dem neuen Unternehmen einzuleiten. Wenn der erste Mieter den Vermieter über seine Absicht informiert, die Immobilie dem neuen Unternehmen zuzuweisen, kann sich der Vermieter auf die Rücknahmeklausel des Mietvertrags berufen.
Wiedereinziehungsklauseln in prozentualen Leasingverhältnissen
Ein zweiter häufiger Auslöser ergibt sich aus dem Interesse eines Vermieters daran, dass der Mieter ein bestimmtes Einkommensniveau behält. Bei einer prozentualen Miete vereinbaren Vermieter und Mieter eine Grundmiete zuzüglich eines zusätzlichen Prozentsatzes der Einnahmen, die an den Vermieter zu zahlen sind. Dies kann für den Mieter von Vorteil sein, da die Kaltmiete in der Regel unter der marktüblichen Miete liegt und die Grenzmiete nur bei guter Verkaufsentwicklung fällig wird.
Ein prozentualer Mietvertrag ermöglicht es dem Vermieter, eine Wiedereinziehungsklausel geltend zu machen, wenn die Einnahmen des Mieterunternehmens unter ein bestimmtes Niveau sinken. Dies ist das auslösende Ereignis. Im Falle einer gemeinsamen Immobilie wie eines Einkaufszentrums wird ein Vermieter eine Immobilie zurückerobern, in der Hoffnung, dass er einen anderen Mieter mit höheren Einnahmen gewinnen kann. Dies hilft dem Endergebnis des Vermieters und kann auch zusätzliche Geschäfte für die anderen Mieter des Vermieters bringen.
Höhepunkte
Eine Rücknahmeklausel ist ein Bestandteil eines gewerblichen Mietvertrags, der besagt, dass der Vermieter das Eigentum vor Ablauf des Mietvertrags zurückfordern kann.
Ein häufiges auslösendes Ereignis könnte sein, wenn der Mieter beschließt, die Immobilie unter Verwendung einer Untervermietung an einen Dritten zu vermieten.
Der Vermieter kann die Immobilie erst nach einem auslösenden Ereignis zurückfordern, das zwischen Vermieter und Mietinteressent im Voraus ausgehandelt wird.
Ein auslösendes Ereignis bei einem prozentualen Mietvertrag – bei dem der Vermieter Miete und eine Kürzung der Einnahmen erhält – könnte sein, wenn der Umsatz des Mieters unter eine bestimmte Kennzahl fällt.
