Klauzula odzyskania
Co to jest klauzula odzyskiwania?
Klauzula odzyskania odnosi się do klauzuli najmu powszechnej w nieruchomościach komercyjnych, która umożliwia wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu i zachowanie posiadania nieruchomości.
Jak działa klauzula odzyskiwania
Klauzula odzyskania odnosi się do klauzuli w umowie, która umożliwia sprzedającemu składnik aktywów jego odebranie pod pewnymi warunkami. Jest to powszechny element leasingu nieruchomości komercyjnych , w przeciwieństwie do leasingu nieruchomości mieszkalnych. W takim najmie klauzula przyznaje wynajmującemu prawo do odebrania w posiadanie nieruchomości przed wygaśnięciem najmu. Szczegóły klauzuli są negocjowane przez wynajmującego i najemcę i zawarte w umowie najmu. Najważniejszym szczegółem klauzuli o przechwyceniu jest tak zwany wyzwalacz — zdarzenie, które pozwala wynajmującemu zainicjować przechwycenie.
Klauzule cesji i odzyskania
Częstym czynnikiem wyzwalającym jest zamiar przeniesienia nieruchomości przez najemcę na osobę trzecią w ramach podnajmu. Z tego powodu klauzula odzyskania jest ściśle powiązana z klauzulą cesji dzierżawy i zazwyczaj są one negocjowane razem. Właściciele wolą pozostawić niejasne sformułowanie klauzuli o odzyskaniu, aby zapewnić sobie elastyczność, gdy najemca prosi o pozwolenie na przydział.
Jeśli najemca działa słabo i zamierza zamknąć, może starać się podnająć wynajętą nieruchomość innej firmie, zamiast nie wywiązywać się z umowy najmu z wynajmującym. Jednak właściciel zazwyczaj wolałby rozpocząć nową umowę najmu bezpośrednio z nową firmą. Kiedy pierwszy najemca poinformuje wynajmującego o zamiarze przypisania nieruchomości do nowej firmy, wynajmujący może powołać się na klauzulę odzyskania dzierżawy.
Ponowne klauzule w leasingach procentowych
Drugi powszechny czynnik wyzwalający wynika z zainteresowania wynajmującego utrzymaniem przez najemcę określonego poziomu przychodów. W dzierżawie procentowej właściciel i najemca uzgadniają czynsz podstawowy plus dodatkowy procent przychodów, który ma być zapłacony właścicielowi. Może to być korzystne dla najemcy, ponieważ czynsz bazowy jest zazwyczaj poniżej stawki rynkowej, a czynsz krańcowy jest należny tylko wtedy, gdy sprzedaż osiąga dobre wyniki.
Procentowa dzierżawa pozwala właścicielowi powołać się na klauzulę odzyskania, gdy przychody firmy najemcy spadną poniżej pewnego poziomu. To jest zdarzenie wyzwalające. W przypadku wspólnej nieruchomości, takiej jak galeria handlowa, wynajmujący odbierze nieruchomość w nadziei, że uda mu się sprowadzić innego najemcę z wyższymi przychodami. Pomoże to właścicielowi w osiągnięciu zysków, a także może przynieść dodatkowe korzyści innym najemcom.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Klauzula odzyskania jest elementem umowy najmu komercyjnego, która mówi, że właściciel może odzyskać nieruchomość przed wygaśnięciem umowy najmu.
Częstym zdarzeniem wyzwalającym może być sytuacja, w której najemca zdecyduje się wydzierżawić nieruchomość stronie trzeciej w ramach podnajmu.
Wynajmujący może odzyskać nieruchomość tylko po wystąpieniu zdarzenia wyzwalającego, które jest wcześniej negocjowane przez wynajmującego i potencjalnego najemcę.
Zdarzeniem wyzwalającym procentową dzierżawę — w której właściciel otrzymuje czynsz i obniżkę przychodów — może mieć miejsce, gdy sprzedaż najemcy spadnie poniżej określonej wartości.
