Zombie-Abschottung

Was ist eine Zombie-Zwangsvollstreckung?

Eine Zombie-Zwangsvollstreckung tritt auf, wenn ein Haus von Hausbesitzern leer gelassen wird, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und entweder fälschlicherweise glauben, dass sie nach Erhalt einer Zwangsvollstreckungsmitteilung sofort ausziehen müssen, oder sich aus anderen Gründen dafür entscheiden, das Eigentum zu verlassen. Häufiger ist das frühere Szenario, bei dem der Eigentümer fälschlicherweise glaubt, dass der Zwangsvollstreckungskreditgeber jetzt für die Immobilie verantwortlich ist, obwohl die Hausbesitzer immer noch das Eigentum an der Immobilie besitzen.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Hausbesitzer ist mit seiner Hypothek in Verzug und räumt sein Eigentum, und der Kreditgeber schließt den Zwangsvollstreckungsprozess nicht ab, sodass der ursprüngliche Hausbesitzer immer noch das Eigentumsrecht behält. Das Grundstück bleibt für längere Zeit unbewohnt und der Rasen, die Auffahrt usw. werden nicht gepflegt. Infolgedessen verfällt der Zustand des Eigentums, was Sicherheitsbedenken aufwirft und zu einem Erscheinungsbild führt, das den Immobilienwert in der umliegenden Gemeinde senken kann.

Wie eine Zombie-Zwangsvollstreckung funktioniert

Zombie-Zwangsvollstreckung ergibt sich aus dem Missverständnis eines Hausbesitzers des Zwangsvollstreckungsprozesses. Während einer typischen Zwangsvollstreckung bemerken die Hausbesitzer der Institution, die die ausgefallene Hypothek hält, dass das Haus in die Zwangsvollstreckung eintritt.

Nachdem diese Mitteilung ausgestellt wurde, gibt es eine vorgeschriebene Wartezeit, während der die Hausbesitzer das Haus aus der Zwangsvollstreckung ziehen können, indem sie eine große Geldsumme zahlen. Die erforderliche Zahlung kann von einigen Nachzahlungen bis zum Gesamtbetrag, den der Hausbesitzer rückständig schuldet, oder dem gesamten Restbetrag der Hypothek reichen.

Bis zur Zwangsvollstreckung behält der Hausbesitzer das Eigentum an der Immobilie. Wenn die Hausbesitzer die Pauschale nicht zahlen, wird das Verfahren fortgesetzt, und ein Gericht entscheidet, dass das Haus dem Kreditgeber gehört. Erst nach diesem Zeitpunkt geht das Haus rechtlich in das Eigentum des Kreditgebers über, sodass die Hausbesitzer das Eigentum räumen müssen.

Im vierten Quartal 2020 stiegen Zombie-Zwangsvollstreckungen auf 3,8 % aller Zwangsvollstreckungen, aber insgesamt sind sie laut ATTOM Data Solutions seit 2016 um mehr als die Hälfte zurückgegangen.

Manchmal entscheidet sich ein Kreditgeber, eine Zwangsvollstreckung nicht abzuschließen – ein Grund könnte sein, dass es zu teuer ist, Reparaturen zu bezahlen und Grundsteuern zurückzuzahlen, die auf dem Grundstück geschuldet werden. Der Kreditgeber übernimmt kein Eigentum an dem Haus, ist aber nicht verpflichtet, den Hausbesitzer darüber zu informieren. Unter diesen Umständen – wenn der Titel eines Hauses in der Zombie-Zwangsvollstreckung im Namen des ursprünglichen Hausbesitzers verbleibt (der oft nicht weiß, dass die Zwangsvollstreckung nicht abgeschlossen wurde) – wird er als Zombie-Titel bezeichnet.

Wie sich Zombie-Zwangsvollstreckungen auf Hausbesitzer auswirken

Die Zombie-Zwangsvollstreckung eskaliert eine schlimme Situation – den Ausfall einer Hypothek – und macht sie zu einem Problem für die gesamte Nachbarschaft, nicht nur für den Hausbesitzer. Ein Hausbesitzer, der eine Immobilie nach Erhalt einer Zwangsvollstreckungsmitteilung verlässt, verlässt die Immobilie, ohne die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen der Mitteilung oder seiner Handlungen zu verstehen.

Der Eigentümer einer Zombie-Zwangsvollstreckung ist wahrscheinlich immer noch für die Wartung, den Unterhalt, die Gebühren der Hausbesitzervereinigung (HOA) und die Grundsteuern verantwortlich. Diese Anforderungen enden nicht, nur weil jemand sein Zuhause verlassen hat. Schließlich könnten lokale Behörden versuchen, nicht gezahlte Grundsteuern oder Gebühren zurückzufordern oder dem Eigentümer Kosten für die Instandhaltung in Rechnung zu stellen.

Um sich vor den Auswirkungen einer Zombie-Zwangsvollstreckung zu schützen, sollten Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und vor einer Zwangsvollstreckung stehen, in der Wohnung bleiben, bis eine offizielle Kündigung eintrifft. Danach sollten sie nachfassen, um sicherzustellen, dass der Titel der Immobilie nicht mehr auf ihrem Namen steht.

Höhepunkte

• Während der Finanzkrise 2008, die den Wohnungsmarkt stark in Mitleidenschaft zog, waren Zombie-Immobilien in den Vereinigten Staaten weit verbreitet.

• Der Hauseigentümer behält weiterhin das Eigentum an der Immobilie und ist für deren Instandhaltung verantwortlich, bis das Zwangsvollstreckungsverfahren abgeschlossen ist.

• Zombie-Zwangsvollstreckung ist die Aufgabe von Eigentum durch Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek in Verzug geraten sind, eine Zwangsvollstreckung erhalten haben und fälschlicherweise glauben, dass sie die Räumlichkeiten räumen müssen.

• Eine Zwangsvollstreckung durch Zombies kann Probleme für eine ganze Nachbarschaft schaffen, da ein leerstehendes, unbeaufsichtigtes Haus den Immobilienwert senken kann.

FAQ

Wirkt sich eine Zombie-Zwangsvollstreckung auf meine Kreditwürdigkeit aus?

Eine Zombie-Zwangsvollstreckung wirkt sich auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, denn wenn Sie sich von Ihrer Hypothek entfernen, geraten Sie mit dem Darlehen in Verzug.

Was bedeutet „Zombie-Zwangsvollstreckung“?

Eine Zombie-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf einen Vorfall, bei dem einem Hausbesitzer eine ausstehende Zwangsvollstreckung angezeigt wird und er sein Haus verlässt, bevor dies gesetzlich erforderlich ist. Da der Prozess der Zwangsvollstreckung langwierig sein kann, sind Hausbesitzer weiterhin für Steuern und Hausratversicherung verantwortlich. Wenn ein Eigentümer sein Haus verlässt und es zu einer Zwangsversteigerung durch Zombies wird, bedeutet dies oft, dass das Haus verfallen kann.

Wo passieren Zombie-Zwangsvollstreckungen?

Zwangsvollstreckungen können in jedem Bundesstaat stattfinden, aber Zombie-Zwangsvollstreckungen passieren oft in Gemeinden mit niedrigem Einkommen. Laut einem Bericht von ATTOM Data Solutions für das erste Quartal 2022 sind der Mittlere Westen und der Nordosten die Heimat der Bundesstaaten mit den meisten Zombie-Zwangsvollstreckungen.

Warum werden sie Zombie-Zwangsvollstreckungen genannt?

Denn eine Zombie-Zwangsvollstreckung tritt ein, nachdem ein Hausbesitzer eine Inverzugsetzung erhalten hat. Dieser Papierkram ist der Beginn der Zwangsvollstreckung. Wenn die Hypothekeninhaber das Haus vor der Zwangsvollstreckung der Bank verlassen, kann das Haus für längere Zeit leer stehen und oft verfallen.