Зомби выкупа

Что такое зомби-выкуп?

Потеря права выкупа зомби происходит, когда дом остается незанятым домовладельцами, которые не выполнили свои обязательства по ипотеке и либо ошибочно полагают, что они должны немедленно съехать после получения уведомления о потере права выкупа, либо решили отказаться от собственности по другим причинам. Чаще всего это первый сценарий, когда владелец ошибочно полагает, что кредитор, лишающий права выкупа, теперь несет ответственность за имущество, даже если домовладельцы по-прежнему владеют правом собственности на имущество.

Например, предположим, что домовладелец не выплачивает ипотечный кредит и освобождает свою собственность, а кредитор не завершает процесс обращения взыскания, поэтому право собственности по-прежнему принадлежит первоначальному домовладельцу. Имущество остается незанятым в течение длительного времени, а за газоном, подъездной дорогой и т. д. не ухаживают. В результате состояние имущества приходит в негодность, что создает проблемы безопасности и приводит к внешнему виду, который может снизить стоимость имущества в окружающем сообществе.

Как работает зомби-выкуп

Потеря права выкупа зомби является результатом непонимания домовладельцем процесса обращения взыскания. Во время типичного обращения взыскания домовладельцы замечают, что учреждение, удерживающее просроченную ипотеку, переходит к обращению взыскания на дом.

После того, как это уведомление выдано, существует обязательный период ожидания, в течение которого домовладельцы могут вывести дом из обращения взыскания, заплатив крупную единовременную сумму денег. Требуемый платеж может варьироваться от нескольких просроченных платежей до общей суммы просроченной задолженности домовладельцев или всего остатка по ипотеке.

До тех пор, пока не будет проведено взыскание, домовладелец продолжает владеть правом собственности на имущество. Если домовладельцы не выплатят единовременную сумму, процесс продолжается, и суд примет решение о том, что дом принадлежит кредитору. Только после того, как дом по закону становится собственностью кредитора, домовладельцы должны освободить его.

По данным ATTOM Data Solutions, в четвертом квартале 2020 г. количество обращений за права выкупа, вызванных зомби, выросло до 3,8% от всех обращений взыскания, но в целом с 2016 г. они сократились более чем наполовину.

Иногда кредитор решает не завершать процедуру обращения взыскания — одна из причин может заключаться в том, что слишком дорого платить за ремонт и возвращать налоги на имущество, причитающиеся с имущества. Кредитор не получает право собственности на дом, но не обязан уведомлять об этом домовладельца. В этом случае — когда право собственности на дом, лишенное права выкупа, остается на имя первоначального домовладельца (который часто не знает, что лишение права выкупа не было завершено) — это называется титулом зомби.

Как отчуждение права выкупа зомби влияет на домовладельцев

Потеря права выкупа зомби усугубляет неприятную ситуацию — дефолт по ипотеке — что делает это проблемой для всего района, а не только для домовладельца. Домовладелец, который покидает собственность после получения уведомления о потере права выкупа, отказывается от собственности, не понимая юридических и финансовых последствий уведомления или своих действий.

Владелец выкупа зомби, вероятно, по-прежнему несет ответственность за техническое обслуживание, содержание, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и налоги на имущество. Эти требования не заканчиваются только потому, что кто-то покинул свой дом. В конце концов, местные власти могут попытаться возместить неуплаченные налоги или сборы на недвижимость или взимать с владельца расходы на содержание.

Чтобы защитить дом от потери права выкупа, домовладельцы, которые не выполнили свои обязательства по ипотеке и которым грозит потеря права выкупа, должны оставаться в резиденции до тех пор, пока не поступит официальное уведомление о выселении. После этого они должны убедиться, что право собственности больше не принадлежит их имени.

Особенности

Во время финансового кризиса 2008 года, серьезно затронувшего рынок жилья, недвижимость-зомби была широко распространена в Соединенных Штатах.
Домовладелец продолжает владеть правом собственности на имущество и несет ответственность за его содержание до тех пор, пока процесс обращения взыскания не будет завершен.
Зомби-выкупа – отказ от собственности домовладельцев, которые не выполнили свои обязательства по ипотеке, получили уведомление о взыскании и ошибочно полагают, что им необходимо освободить помещение.
Потеря права выкупа зомби может создать проблемы для всего района, потому что пустой, оставленный без присмотра дом может снизить стоимость собственности.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Повлияет ли лишение права выкупа Зомби на мой кредит?

Потеря права выкупа зомби повлияет на ваш кредит, потому что, когда вы отказываетесь от своей ипотеки, вы не выполняете обязательства по кредиту.

Что означает «Зомби-выкупа»?

Потеря права выкупа зомби относится к инциденту, в котором домовладелец получает ожидающее уведомление о потере права выкупа и покидает свой дом до того, как это необходимо по закону. Поскольку процесс обращения взыскания может быть длительным, домовладельцы по-прежнему несут ответственность за уплату налогов и страхование жилья. Если владелец покидает свой дом, и он становится зомби-коллекцией, это часто означает, что дом может прийти в упадок.

Где происходит потеря права выкупа зомби?

Потеря права выкупа может произойти в любом штате, но потеря права выкупа зомби часто происходит в сообществах с низким доходом. Согласно отчету ATTOM Data Solutions за первый квартал 2022 года, Средний Запад и Северо-Восток являются домом для штатов с наибольшим количеством случаев лишения права выкупа.

Почему их называют выкупом зомби?

Потому что обращение взыскания на зомби происходит после того, как домовладелец получает уведомление о неисполнении обязательств. Эта бумажная волокита является началом выкупа. Если ипотечные держатели покидают дом до того, как банк лишает права выкупа, дом может оставаться незанятым в течение длительного времени, часто приходя в негодность.