Zombie-Titel

Was ist ein Zombie-Titel?

Ein Zombie-Titel ist ein Immobilientitel, der bei einem Hausbesitzer verbleibt, der fälschlicherweise den Eindruck hat, dass die Immobilie durch Zwangsvollstreckung verloren gegangen ist und der Titel infolgedessen auf den Kreditgeber übergegangen ist. Zombie-Titel sind das Ergebnis von Kreditgebern, die ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, indem sie eine Zwangsvollstreckungsanzeige erlassen und diese dann unerwartet abweisen.

Wenn der Hausbesitzer nichts von einer Zwangsvollstreckungsentlassung weiß, behält er einen Zombie-Titel. Ein Kreditgeber kann sich aus verschiedenen Gründen entscheiden, die Zwangsvollstreckung abzulehnen, darunter ein Überschuss an Inventar oder ungerechtfertigte Kosten.

Ein Zombie-Titel kann ein erhebliches finanzielles Risiko für den Hausbesitzer darstellen, der weiterhin auf dem Eigentumstitel angezeigt wird, da er weiterhin für Grundsteuern und Verstöße gegen den Kodex haftbar ist.

Zombie-Titel verstehen

Zombie-Titel sind oft das Ergebnis von Verwirrung seitens der Hausbesitzer in Bezug auf Zwangsvollstreckungsregeln. Ein Hausbesitzer, der mit einer Hypothek in Verzug geraten ist, kann die Immobilie aufgeben und ausziehen, nachdem er vom Kreditgeber eine Zwangsvollstreckungsmitteilung erhalten hat. Der Kreditgeber wird die Immobilie vor der Zwangsversteigerung bewerten. Wenn die Immobilie in einem schlechten Zustand ist und erhebliche Ausgaben für Reparaturen und unbezahlte Steuern erfordert, bevor sie verkauft werden kann, kann der Kreditgeber entscheiden, das Eigentum nicht zu übernehmen, basierend auf der Prämisse, dass es keinen Sinn macht, gutes Geld schlechtem hinterherzuwerfen. Wenn der Kreditgeber den Zwangsvollstreckungsprozess abbricht oder ablehnt, bleibt dem Hausbesitzer ein Zombie-Titel.

Zombie-Titel entstehen aus zwei Gründen. Erstens ist ein Kreditgeber oder Finanzinstitut nicht verpflichtet, das Eigentum an einer Immobilie in Zwangsvollstreckung zu übernehmen, selbst wenn der Hausbesitzer mit dem Darlehen in Verzug ist. Wenn die Kosten für den Verkauf der Immobilie oder die potenzielle Haftung im Zusammenhang mit der Immobilie zu hoch sind, kann der Kreditgeber weggehen, anstatt das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Zweitens ist der Kreditgeber auch nicht verpflichtet, den Hausbesitzer darüber zu informieren, wenn er sich entschieden hat, die Zwangsvollstreckung abzulehnen; Selbst wenn sich der Kreditgeber entscheidet, den Hausbesitzer zu informieren, hat er möglicherweise keine Adresse oder Kontaktinformationen für den Hausbesitzer, der jetzt woanders lebt.

Ein Hausbesitzer in dieser Situation wird unwissentlich immer noch das Eigentum an der Immobilie halten, zusammen mit allen damit verbundenen Kosten und Verantwortlichkeiten für den Besitz eines Hauses, ohne die damit verbundenen Vorteile. Das Eigentum ändert sich nicht, bis der Name einer anderen Person auf dem Titel steht.

Hypothekenkrise von 2007-2008 führte dazu, dass Millionen von Hausbesitzern vor der Zwangsvollstreckung standen. Während die meisten dieser Zwangsvollstreckungen durchgeführt wurden, blieben viele mitten im Prozess hängen oder wurden unerwartet entlassen, was dazu führte, dass Zehntausende von Hausbesitzern in den Jahren nach der Finanzkrise unwissentlich Zombietitel besaßen.

Als sich der US-Immobilienmarkt allmählich erholte, begann die Zahl der Zombie- Wiederschließungen zu sinken. Laut RealtyTrac gab es Ende des zweiten Quartals 2016 in den USA etwas mehr als 19.000 leerstehende Zombie-Häuser, ein Rückgang von 30 % gegenüber dem Vorjahr, was 4,7 % aller Wohnimmobilien in Zwangsversteigerungen entspricht.

Laut dem Immobiliendatenanbieter ATTOM Data Solutions standen von rund 288.000 Häusern, die sich im vierten Quartal 2019 im Prozess der Zwangsvollstreckung befanden, etwas mehr als 8.500 oder 2,96 % als Zombie-Zwangsvollstreckungen leer.

Finanzielle Auswirkungen auf Kreditgeber und Hausbesitzer

Was sind die finanziellen Auswirkungen für den Kreditgeber? Ein Reuters-Bericht zitiert ein Papier der US-Notenbank aus dem Jahr 2010, in dem es heißt, dass Banken durch die Abkehr von solchen Hypotheken zumindest die Versicherungs-, Steuer- und Buchhaltungsvorteile aus solchen Verlusten ernten können. Ein Kreditgeber kann die unbezahlten Schulden auch an Inkassounternehmen verkaufen, um das Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Während die finanziellen Auswirkungen von Zombie-Titeln auf Finanzinstitute mit tiefen Taschen daher begrenzt sein können, können sie zu erheblichen und oft katastrophalen finanziellen Problemen für Hausbesitzer führen, die dachten, sie seien ausgezogen und weitergezogen. Ein Zombie-Titel stellt einen Doppelschlag für einen Hausbesitzer dar, der aufgrund einer Insolvenz bereits finanziell gestresst ist und möglicherweise mit einer saftigen Rechnung für Steuernachzahlungen und Verstöße gegen den Kodex konfrontiert wird, gerade als er finanziell wieder auf die Beine kommt.

Ein unbewohntes Haus beispielsweise kann leicht verfallen. Der Hausbesitzer bleibt nicht nur für Grundsteuern haftbar,. sondern kann auch von der lokalen Regierung für die Instandhaltung und Reparatur des Grundstücks haftbar gemacht werden. Wenn das Haus verfallen ist und abgerissen werden muss, müssen diese Kosten vom Hausbesitzer mit Zombietitel getragen werden.

Auch der Hauseigentümer hat mit einer Fülle von Problemen zu kämpfen, die im Zusammenhang mit einer verlassenen Immobilie auftreten. Diese können von Problemen öffentlicher Belästigung durch Schädlingsbefall oder Nutzung für kriminelle Aktivitäten bis hin zu Komplikationen durch illegale Hausbesetzer oder nachteiligen Besitz reichen.

Verlassene Immobilien wirken sich auch negativ auf den Wert anderer Häuser in der Nachbarschaft aus. Beschwerden von Nachbarn und Anwohnern über verlassene und vernachlässigte Häuser zwingen die örtliche Gemeinde oft dazu, einzugreifen und grundlegende Wartungsarbeiten durchzuführen, wie z.

Die Kosten für eine solche Wartung durch Dritte und die Strafen, die für Verstöße gegen den Kodex erhoben werden, können sich im Laufe der Zeit summieren. Wenn diese Kosten nicht bezahlt werden, können dem Hausbesitzer Strafen und Gebühren entstehen und sogar rechtliche Schritte eingeleitet werden. Darüber hinaus können die Löhne und Steuerrückerstattungen von Inhabern von Zombie-Titeln gepfändet und ihre Kreditwürdigkeit vernichtet werden, was in Zukunft zu weiteren finanziellen Problemen führen wird. Viele Hausbesitzer erkennen nicht, dass sie Zombie-Titel besitzen, bis sie von Hypothekendienstleistern, Schuldeneintreibern und Kommunalverwaltungen verfolgt werden.

Käufer, die unwissentlich Häuser mit Zombie-Titeln kaufen, können ebenfalls in der rechtlichen Schwebe gelassen werden, da der vorherige Hausbesitzer möglicherweise nicht in der Lage ist, das Eigentum an dem Käufer aufgrund von Pfandrechten an der Immobilie zu übertragen, die sich aus nicht gezahlten Steuern und Strafen ergeben. Vorsichtsmaßnahme sollte das wichtigste Leitprinzip vor dem Kauf eines Hauses sein, die größte Kaufentscheidung für die meisten Menschen.

Einige Immobilienprofis raten, dass die einzige Möglichkeit des Hausbesitzers darin besteht, während des Zwangsvollstreckungsverfahrens weiterhin im Haus zu bleiben, um es sicher und gepflegt zu halten. In jedem Fall können sich Hausbesitzer vor Zombie-Titeln schützen, indem sie den Zwangsvollstreckungsprozess bis zum Abschluss begleiten und sicherstellen, dass das Eigentum an ihrem Haus legal auf eine andere Partei übertragen wird.

Höhepunkte

• Ein Zombie-Titel verbleibt bei einem Hausbesitzer, wenn eine Zwangsvollstreckung aufgehoben wird, der Eigentümer jedoch nichts von der Entlassung weiß. Somit bleibt der Titel beim Hauseigentümer im Unklaren.

• Der Kreditgeber kann sich dafür entscheiden, das Eigentum an der zwangsvollstreckten Immobilie nicht zu übernehmen, wenn die mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten (die sich aus unbezahlten Steuern, Pfandrechten und Strafen ergeben) oder die potenzielle Haftung zu hoch sind, und kann weggehen, anstatt das Eigentum zu übernehmen.

• Zombie-Titel entstehen, weil ein Finanzinstitut nicht verpflichtet ist, den Rechtsanspruch auf eine Immobilie in der Zwangsvollstreckung zu übernehmen, und den Hausbesitzer möglicherweise nicht kontaktiert (oder nicht in der Lage ist), wenn es die Zwangsvollstreckung ablehnt.