Zombie foreclosure

Hvað er uppvakning á zombie?

Uppvakningaupptaka á sér stað þegar heimili er skilið eftir laust af húseigendum sem hafa vanskil á húsnæðisláni sínu og telja annað hvort ranglega að þeir þurfi að flytja strax út eftir að hafa fengið fullnustutilkynningu eða velja að yfirgefa eignina af öðrum ástæðum. Algengara er fyrri atburðarásin þar sem eigandinn telur ranglega að fullnustulánveitandinn beri nú ábyrgð á eigninni, jafnvel þó að húseigendur eigi enn eignarrétt að eigninni.

Til dæmis, segjum að húseigandi standi í vanskilum með veð og rými eign sína og lánveitandinn ljúki ekki eignaupptökuferlinu, þannig að titilinn er enn í höndum upprunalega húseigandans. Eignin verður mannlaus í langan tíma og grasflöt, heimreið o.fl. er ekki sinnt. Þar af leiðandi fer ástand eignarinnar í niðurníðslu, skapar öryggisáhyggjur og leiðir til útlits sem getur lækkað verðmæti fasteigna í nærliggjandi samfélagi.

Hvernig uppvakning á zombie virkar

Uppvakning á uppvakningum stafar af misskilningi húseiganda á fullnustuferlinu. Við dæmigerða fullnustu taka húseigendur eftir stofnuninni sem er með vanskila veð að húsið er að fara í fullnustu.

Eftir að þessi tilkynning hefur verið gefin út er lögboðinn biðtími þar sem húseigendur geta dregið húsið úr fullnustu með því að greiða háa eingreiðslu. Nauðsynleg greiðsla getur verið allt frá nokkrum bakgreiðslum til heildarfjárhæðar sem húseigendur skulda í vanskilum eða allt eftirstöðvar húsnæðislánsins.

Þangað til eignanám gengur í gegn heldur húseigandi áfram eignarrétti eignarinnar. Ef húseigendur greiða ekki eingreiðsluna heldur ferlið áfram og dómstóll mun úrskurða að húsið tilheyri lánveitandanum. Það er fyrst eftir þennan tímapunkt sem húsið verður löglega eign lánveitanda sem húseigendur verða að rýma eignina.

Á fjórða ársfjórðungi 2020 hækkuðu uppvakningaupptökur uppvakninga í 3,8% af öllum upptökunum, en í heildina hefur þeim fækkað um meira en helming síðan 2016, samkvæmt ATTOM Data Solutions.

Stundum mun lánveitandi ákveða að ljúka ekki eignaupptöku - ein ástæðan gæti verið sú að það er of dýrt að greiða fyrir viðgerðir og endurgreiðslu fasteignaskatta sem skulda á eignina. Lánveitandinn tekur ekki eignarrétt á húsinu en er ekki skylt að tilkynna húseiganda um þetta. Í þessum kringumstæðum - þegar titill heimilis í uppvakningaupptöku er áfram í nafni upprunalega húseigandans (sem er oft ekki meðvitaður um að fullnustunni var ekki lokið) - er það þekkt sem uppvakningatitill.

Hvernig upptökur uppvakninga hafa áhrif á húseigendur

Upptaka uppvakninga eykst slæmt ástand - vanskil á veði - sem gerir það að vandamáli fyrir allt hverfið, ekki bara húseigandann. Húseigandi sem yfirgefur eign eftir að hafa fengið fullnustutilkynningu er að yfirgefa eignina án þess að skilja lagalegar og fjárhagslegar afleiðingar tilkynningarinnar eða aðgerða þeirra.

Eigandi uppvakningaupptöku er líklega enn ábyrgur fyrir viðhaldi, viðhaldi, gjöldum húseigendafélaga (HOA) og fasteignasköttum. Þessum kröfum lýkur ekki bara vegna þess að einhver hefur yfirgefið heimili sitt. Að lokum gætu sveitarfélög reynt að endurheimta ógreidda fasteignaskatta eða gjöld eða rukka eigandann kostnað vegna viðhalds.

Til að verjast áhrifum þess að heimili lendi í uppvakningaupptöku ættu húseigendur sem hafa vanskil á veðinu sínu og standa frammi fyrir fullnustu að vera í bústaðnum þar til opinber tilkynning um að rýma berst. Síðan ættu þeir að fylgja eftir til að tryggja að titill eignarinnar sé ekki lengur á þeirra nafni.

Hápunktar

• Í fjármálakreppunni 2008 sem hafði alvarleg áhrif á húsnæðismarkaðinn voru uppvakningaeignir útbreiddar um Bandaríkin.

• Húseigandi heldur áfram eignarhaldi á eigninni og ber ábyrgð á viðhaldi hennar þar til fjárnámsferlinu er lokið.

• Uppvakningaupptaka er yfirgefa eignir af húseigendum sem hafa vanskil á veðinu sínu, fengið eignaupptökutilkynningu og telja ranglega að þeir þurfi að rýma húsnæðið.

• Uppvakningaupptaka getur skapað vandamál fyrir heilt hverfi vegna þess að laust, eftirlitslaust hús getur lækkað verðmæti eigna.

Algengar spurningar

Mun uppvakning á zombie hafa áhrif á lánstraust mitt?

Uppvakningaupptaka mun hafa áhrif á lánsfé þitt vegna þess að þegar þú ferð frá veðinu þínu ertu í vanskilum á láni.

Hvað þýðir "Zombie foreclosure"?

Uppvakningaupptaka vísar til atviks þar sem húseiganda er kynnt eignaupptökutilkynning sem er í bið og yfirgefur húsið sitt áður en löglega er nauðsynlegt. Vegna þess að eignanámsferlið getur verið langt eru húseigendur enn ábyrgir fyrir sköttum og heimilistryggingum. Ef eigandi yfirgefur heimili sitt og það verður uppvakningaupptaka þýðir það oft að húsið getur farið í niðurníðslu.

Hvar gerast upptökur uppvakninga?

Foreclosures geta gerst í hvaða ríki sem er en zombie foreclosures eiga sér oft stað í tekjulægri samfélögum. Samkvæmt skýrslu 1. ársfjórðungs 2022 frá ATTOM Data Solutions eru miðvesturlönd og norðausturlönd heimkynni ríkja með mest uppvakningabann.

Hvers vegna eru þeir kallaðir Zombie Foreclosures?

Vegna þess að uppvakningaupptaka á sér stað eftir að húseigandi fær tilkynningu um vanskil. Þessi pappírsvinna er upphaf fjárnáms. Ef eigendur húsnæðislána yfirgefa heimilið áður en bankinn gerir fjárnám getur húsið staðið autt í langan tíma, oft farið í niðurníðslu.