Zombie afskærmning
Hvad er en zombieafskærmning?
En zombieafskærmning opstår, når et hjem efterlades tomt af boligejere, der har misligholdt deres realkreditlån og enten fejlagtigt mener, at de straks skal flytte ud efter at have modtaget en tvangsauktion eller vælger at opgive ejendommen af andre årsager. Mere almindeligt er det tidligere scenarie, hvor ejeren fejlagtigt tror, at den afskærmende långiver nu er ansvarlig for ejendommen, selvom husejerne stadig har ejendomsretten til ejendommen.
Lad os f.eks. sige, at en boligejer misligholder deres realkreditlån og forlader deres ejendom, og långiveren fuldfører ikke tvangsauktionsprocessen, så titlen er stadig i besiddelse af den oprindelige boligejer. Ejendommen står ubeboet i længere tid, og græsplæne, indkørsel mv. er ikke plejet. Som et resultat forfalder ejendommens tilstand, hvilket skaber sikkerhedsproblemer og resulterer i et udseende, der kan sænke ejendomsværdierne i det omgivende samfund.
Sådan fungerer en zombieafskærmning
Zombie-afskærmning er resultatet af en husejers misforståelse af afskærmningsprocessen. Under en typisk tvangsauktion bemærker boligejerne den institution, der har det misligholdte realkreditlån, at huset er på tvangsauktion.
Efter denne bekendtgørelse er udstedt, er der en påbudt karensperiode, hvor husejerne kan trække huset ud af tvangsauktion ved at betale et stort engangsbeløb. Den krævede betaling kan variere fra nogle få tilbagebetalinger til det samlede beløb, boligejerne skylder bagud eller hele saldoen på realkreditlånet.
Indtil en tvangsauktion går igennem, besidder husejeren fortsat ejendomsretten til ejendommen. Hvis boligejerne ikke betaler det engangsbeløb, fortsætter processen, og en domstol vil afgøre, at huset tilhører långiveren. Det er først efter dette tidspunkt, at huset juridisk bliver långivers ejendom, at boligejerne skal fraflytte ejendommen.
I fjerde kvartal af 2020 steg zombie-tvangsauktionerne til 3,8 % af alle tvangsauktioner, men samlet set er de faldet med mere end det halve siden 2016, ifølge ATTOM Data Solutions.
Nogle gange vil en långiver beslutte sig for ikke at gennemføre en tvangsauktion – en årsag kan være, at det er for dyrt at betale for reparationer og tilbagebetaling af ejendomsskatter, der skal betales på ejendommen. Långiveren vil ikke tage ejendomsretten til huset, men er ikke forpligtet til at underrette husejeren om dette. I denne omstændighed – når titlen på et hjem i zombieafskærmning forbliver i navnet på den oprindelige husejer (som ofte ikke er klar over, at afskærmningen ikke blev gennemført) – er det kendt som en zombietitel.
Hvordan zombie-tvangsauktioner påvirker boligejere
Zombie-afskærmning eskalerer en dårlig situation - standard på et realkreditlån - hvilket gør det til et problem for hele nabolaget, ikke kun husejeren. En husejer, der forlader en ejendom efter at have modtaget en tvangsauktionsmeddelelse, forlader ejendommen uden at forstå de juridiske og økonomiske konsekvenser af meddelelsen eller deres handlinger.
Ejeren af en zombieafskærmning er sandsynligvis stadig ansvarlig for vedligeholdelse, vedligeholdelse, husejerforeningsgebyrer (HOA) og ejendomsskatter. Disse krav ophører ikke, bare fordi nogen har forladt deres hjem. Til sidst kunne lokale myndigheder forsøge at inddrive ubetalte ejendomsskatter eller gebyrer eller opkræve ejerens udgifter til vedligeholdelse.
For at beskytte mod virkningen af, at et hjem falder i zombieafskærmning, bør husejere, der har misligholdt deres realkreditlån og står over for tvangsauktion, blive i boligen, indtil der kommer en officiel meddelelse om at fraflytte. Bagefter bør de følge op for at sikre, at ejendommen ikke længere står i deres navn.
Højdepunkter
Under finanskrisen i 2008, der hårdt ramte boligmarkedet, var zombieejendomme udbredt over hele USA.
Husejeren besidder fortsat ejendomsretten til ejendommen og er ansvarlig for dens vedligeholdelse, indtil tvangsauktionsprocessen er afsluttet.
Zombie-afskærmning er opgivelse af ejendom af husejere, der har misligholdt deres realkreditlån, modtaget en tvangsauktion og fejlagtigt tror, at de er nødt til at forlade lokalerne.
En zombieafskærmning kan skabe problemer for et helt kvarter, fordi et ledigt, uovervåget hus kan sænke ejendomsværdierne.
Ofte stillede spørgsmål
Vil en zombieafskærmning påvirke min kredit?
En zombieafskærmning vil påvirke din kredit, fordi når du går væk fra dit realkreditlån, misligholder du et lån.
Hvad betyder "Zombie-afskærmning"?
En zombie-afskærmning refererer til en hændelse, hvor en husejer bliver præsenteret for en afventende tvangsmeddelelse og forlader deres hus, før det er lovligt nødvendigt. Fordi afskærmningsprocessen kan være lang, er boligejere stadig ansvarlige for skatter og husforsikring. Hvis en ejer forlader deres hjem, og det bliver en zombieafskærmning, betyder det ofte, at huset kan forfalde.
Hvor sker zombie-tvangsauktioner?
Tvangsauktioner kan ske i enhver stat, men zombie-tvangsauktioner sker ofte i samfund med lavere indkomst. Ifølge en Q1 2022-rapport fra ATTOM Data Solutions er Midtvesten og Nordøsten hjemsted for stater med flest zombie-afskærmninger.
Hvorfor kaldes de Zombie-foreclosures?
Fordi en zombieafskærmning sker, efter at en husejer har modtaget en meddelelse om misligholdelse. Dette papirarbejde er begyndelsen på afskærmning. Hvis realkredithaverne forlader boligen, inden banken tvangsauktionerer, kan boligen stå tom i længere tid og ofte forfalde.
