Límite de préstamo conforme
¿Qué es el límite de préstamo conforme?
El límite de préstamo conforme es el límite en dólares del tamaño de una hipoteca que la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida coloquialmente como Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (también conocido como Freddie Mac) comprarán o garantizarán. Las hipotecas que cumplen con los criterios para el respaldo de las dos agencias cuasigubernamentales se conocen como préstamos conformes.
Según el mandato de la Ley de Recuperación Económica y de Vivienda (HERA) de 2008, el límite de préstamo conforme se ajusta cada año para reflejar los cambios en el precio promedio de una vivienda en los Estados Unidos. El límite anual lo establece el regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), y se anunció en noviembre para el próximo año. La FHFA utiliza el porcentaje de aumento/disminución de octubre a octubre en el precio promedio de la vivienda, como se indica en el informe del índice de precios de la vivienda emitido por la Junta Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFB), para ajustar el límite de préstamo conforme para el año siguiente.
Cómo funciona el límite de préstamo conforme
El límite de préstamo conforme es designado por condado. A la mayoría de los condados se les asigna el límite de préstamo conforme de referencia. Sin embargo, puede haber variaciones en el límite de préstamo conforme en función de las diferencias económicas regionales.
Por ejemplo, en áreas donde el 115 % del valor medio local de la vivienda excede el límite de préstamo conforme de referencia, el límite de préstamo máximo para esa área se establecerá más alto. La HERA mencionada anteriormente establece el límite máximo de préstamo para tales áreas como un múltiplo del valor medio de la vivienda del área. La legislación también fijó un tope en el límite del 150% del límite de préstamo de referencia.
El sur de California, el sur de Florida y el área metropolitana de Nueva York son tres ejemplos de regiones en la parte contigua del país que cumplen los requisitos para límites máximos de préstamos conformes más altos.
Además, existen disposiciones legales especiales dentro de HERA que establecen diferentes cálculos de límites de préstamos para Alaska y Hawái, así como para dos territorios insulares de EE. UU.: Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. Los límites de préstamos conformes para esas áreas tienden a ser notablemente más altos que los límites para el territorio nacional de los Estados Unidos porque están designadas como áreas de alto costo.
Límites de préstamos conformes 2022
Para 2022, en la mayor parte de los Estados Unidos, el límite máximo de préstamo conforme para propiedades de una unidad (la referencia) es de $647,200, un aumento de $548,250 en 2021. Este aumento de $98,950 refleja el asombroso aumento promedio del 18% en los precios de la vivienda desde el tercer trimestre (Q3) de 2020 a Q3 2021.
Límites de préstamos conformes en áreas de alto costo en 2022
El valor medio de las viviendas generalmente aumentó en áreas de alto costo en 2021, lo que elevó los límites máximos de préstamo en muchas áreas. El límite máximo de préstamo para 2022 para propiedades de una unidad en las áreas de mayor costo, como Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., es de $970 800, o el 150 % de $647 200.
Al anunciar los nuevos límites de préstamo en noviembre, la FHFA señaló que el límite máximo de préstamo conforme sería más alto en 2022 en todos los condados excepto en cuatro. Para 2021, fue más alto en todos los condados excepto en 18.
Consideraciones especiales para el límite de préstamo conforme
Fannie Mae y Freddie Mac son los principales creadores de mercado en hipotecas; los bancos y otros prestamistas cuentan con ellos para asegurar los préstamos que emiten y para comprar los préstamos que desean vender. Los límites de préstamo conformes actúan como pautas para las hipotecas que ofrecen la mayoría de los prestamistas principales. De hecho, algunas instituciones financieras solo tratarán con préstamos conformes que cumplan con los criterios de las agencias.
Los prestamistas tradicionales prefieren trabajar con hipotecas que cumplan con los límites de préstamo conformes porque están aseguradas y son más fáciles de vender.
Las hipotecas que superan el límite de préstamo conforme se conocen como hipotecas no conformes o jumbo. La tasa de interés de las hipotecas jumbo puede ser más alta que la tasa de interés de las hipotecas conformes.
Debido a que los prestamistas prefieren las hipotecas conformes, un prestatario cuyo monto de la hipoteca exceda ligeramente el límite del préstamo conforme debe analizar la economía de reducir el tamaño de su préstamo a través de un pago inicial más grande o usar financiamiento secundario (es decir, sacar dos préstamos en lugar de uno) para calificar para una hipoteca conforme.
Reflejos
El límite de préstamo conforme es el tope en dólares del tamaño de una hipoteca que Freddie Mac y Fannie Mae están dispuestos a comprar o garantizar.
El límite de préstamo conforme para 2022 es de $647,200.
Las hipotecas que cumplen con los requisitos de respaldo de las dos agencias se conocen como préstamos conformes.
El límite lo establece la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) todos los años en noviembre y lo designa el condado.
