Relación préstamo-costo (LTC)
¿Qué es la relación préstamo-costo (LTC)?
La relación préstamo-costo (LTC) es una métrica utilizada en la construcción de bienes raíces comerciales para comparar la financiación de un proyecto (tal como se ofrece en un préstamo) con el costo de construcción del proyecto. La relación LTC permite a los prestamistas de bienes raíces comerciales determinar el riesgo de ofrecer un préstamo de construcción. También permite a los desarrolladores comprender la cantidad de capital que retienen durante un proyecto de construcción. Similar a la relación LTC, la relación préstamo-valor (LTV) también compara el monto del préstamo de construcción pero con el valor justo de mercado del proyecto después de su finalización.
La fórmula para LTC es
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¿Qué le dice la relación préstamo-costo?
La relación LTC se usa para calcular el porcentaje de un préstamo o la cantidad que un prestamista está dispuesto a proporcionar para financiar un proyecto en función del costo directo del presupuesto de construcción. Una vez finalizada la construcción, todo el proyecto tendrá un nuevo valor. Por esta razón, la relación LTC y las relaciones LTV se usan juntas en la construcción de bienes raíces comerciales.
La relación LTC ayuda a delinear el riesgo o el nivel de riesgo de proporcionar financiamiento para un proyecto de construcción. En última instancia, una relación LTC más alta significa que es una empresa más riesgosa para los prestamistas. La mayoría de los prestamistas otorgan préstamos que financian solo un cierto porcentaje de un proyecto. En general, la mayoría de los prestamistas financian hasta el 80% de un proyecto. Algunos prestamistas financian un porcentaje mayor, pero esto generalmente implica una tasa de interés significativamente más alta.
Si bien la relación LTC es un factor atenuante para los prestamistas que están considerando otorgar un préstamo, también deben considerar otros factores. Los prestamistas también tendrán en cuenta la ubicación y el valor de la propiedad en la que se está construyendo el proyecto, la credibilidad y la experiencia de los constructores, y también el historial crediticio y de préstamos de los prestatarios.
Ejemplo de cómo usar LTC
Como ejemplo hipotético, supongamos que los costos de construcción de un proyecto de bienes raíces comerciales son de $200,000. Para asegurarse de que el prestatario tenga algo de capital en juego en el proyecto, el prestamista otorga un préstamo de $160 000. Esto mantiene el proyecto un poco más equilibrado y alienta al prestatario a ver el proyecto hasta su finalización. La relación LTC en este proyecto se calcularía como $ 160,000 / $ 200,000 = 80%.
La diferencia entre la relación préstamo-costo y préstamo-valor
Estrechamente relacionado con LTC está la relación préstamo-valor, pero es ligeramente diferente. La relación LTV compara el préstamo total otorgado para un proyecto con el valor del proyecto después de su finalización (en lugar de su costo de construcción). Considerando el ejemplo anterior, supongamos que el valor futuro del proyecto, una vez completado, es el doble de los costos de construcción, o $200,000. Si el préstamo total otorgado para el proyecto, después de la finalización, es de $320 000, la relación LTV para este proyecto también sería del 80 % o $320 000/$400 000.
Reflejos
Un LTC más alto significa que el proyecto es más riesgoso para los prestamistas, donde la mayoría de los prestamistas solo financiarán un proyecto con un LTC de hasta el 80 %.
Préstamo a costo (LTC) compara el monto de financiamiento de un proyecto inmobiliario comercial con su costo.
Mientras tanto, préstamo a valor (LTV) compara el monto del préstamo con el valor de mercado esperado del proyecto terminado.
LTC se calcula como el monto del préstamo dividido por el costo de construcción.
